深圳房龙智业XXXX项目规划设计方案评价内训.pptx

项目规划设计方案评价广东中原地产代理公司2011年6月13日 可行性研究立项前期策划定位、物业发展建议营销执行策划开盘筹备销售执行执行与调整用地勘测方案设计施工图设计施工竣工验收设计任务书方案评标规划设计沟通平面设计沟通设计细部沟通展示沟通规划设计方案评价内容定位检测总平面布局户型分布 户型设计 规划设计方案评价应用范围规划设计方案评价（评标）规划设计方案沟通（修改方向建议） 规划设计方案解读与营销应用 PART1：评价理论基础—营销价值最大化 价值奥林匹克论 更快，更高，更强（不留尾）价值提升 价值实现自我实现尊重需求情感需求安全需求生理需求=客户感知价值营销价值马斯洛需求理论生活方式舒适度第二层面第一层面第一层面：占有资源越多，舒适度越高奢侈需求 超量占有 舒适需求 大空间、健康环境、感官舒适健康需求 独立空间、健康环境基本需求 独立空间高低空间、阳光、空气、景观、视野空间、朝向、通风、采光、景观、视野舒适度常规衡量标准： 朝向：南东北西 通风：通透不通透 景观：自然类型景观人工类型景观 大尺度景观小尺度景观 采光：高楼层低楼层 开阔不开阔 视野：开阔不开阔 远距近距 空间：大小舒适度常规衡量标准： 污染：低高 视觉：美观整齐杂乱 视距：远近 第二层面：客户体验越契合、强烈，生活方式越有价值 邻里共融 ——小资 空间 宏大叙事 ——新富 格调展示 ——知富 。。。立面 豪 —— 新富环境 洋 —— 知富 酷 —— 小资 。。。PART2：规划设计方案评价体系一、资源层面1、总平面布局价值判断三个方面（基于竞争）充分利用资源，规避劣势——地块资源最大化规划协调资源、创造资源——规划资源最优化建立竞争优势——栋均、户均资源占有最优化2、户型分布价值判断的三个层次资源分配均好性——销售无障碍资源分配合理性——好的资源给大的户型资源集中形成价值标杆——价值提升二、生活方式层面1、空间类型与客户高度契合2、空间形象与客户高度契合3、其它因素分期建设、销售展示经济性发展性规划设计方案评价价值最大化均好性价值构面合理性价值标杆形象展示体系营销构面启动与分期竞争差异化客户体验经济性开发构面分期开发规划设计方案评价表示意 权重 打分价值评价总平面布局价值最大化户型分布价值最大化营销评价户型竞争性展示价值分期销售合理性启动区差异化竞争客户体验切合度开发评价经济合理性分期建设合理性规划设计方案评价6大提示问题1、地块资源是否充分利用；2、是否有难以销售的产品；3、较大的户型是否占有较好的资源；4、是否有可以卖高20%以上的产品标杆；5、是否有好的展示内容和条件；6、是否有较为合理的成本；规划设计评价沟通要点1、我们找到地块最大的优势了吗？2、我们把最好的景观、朝向资源给最好的户型了吗？3、我们的户型分布与设计是否可以更好？4、我们的商业是否最有利于销售和经营？5、我们的建筑形象与环境设计是否创造了好的卖点？6、我们的产品是否是从客户的需求出发而设计？规划设计评价应避免的6大误区认识自己——解析地块，集中力量利用和发挥优势； 价值，价值——永远将最好的资源留给最好的户型；同时，保证均好性；还是价值——“金角银边”是商业的法则； 来源于市场，超越市场——建筑和环境设计在推陈出新中不断打造市场明星； 上帝永远是对的——最大限度地满足客户需求是实现价值的良好途径。价值最大化核心——资源平衡资源最大化资源合理分配优势资源标杆PART3：规划设计案例案例--- 华侨城波托菲诺产品分布图31层，229㎡四房253㎡五房12-20层,170㎡三房205㎡四房245㎡平面五房天鹅堡2期2区天鹅堡2期1区纯水岸多层多层170-206㎡平面五房燕栖湖天鹅湖纯水岸TOHO262-288㎡三层TOHO欢乐谷案例天鹅堡二期鸟瞰图2区1区方案评价案例--- 华侨城.波托菲诺 景观资源最大化 均好性 树立价值标杆 生活方式缔造案例--- 中旅国际公馆指标及户型比例总用地面积：55831.50 ㎡ 总建筑面积：124301.71 ㎡容积率：1.81建筑覆盖率：25.17%总套数：546户型户数（户）建筑面积（平方米）二房2884.17—123.20小三房14113.91—132.02大三房265123.20—160.68四房138159.18--187.22TOWNHOUSE61212.08—311.29复式40223.88—392.88案例--- 中旅国际公馆户型分布案例--- 中旅国际公馆鸟瞰图案例--- 中旅国际公馆方案评价 均好性 树