世联鲁能三亚湾新城项目区域规划方案市场评价及启动策略151PPT.pptx

谨呈：海南鲁能广大置业有限公司海南鲁能三亚湾新城项目区域规划方案的市场评价及启动策略版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。项目研究工作的阶段划分项目区域规划方案的市场评价及启动策略（中期）（终期）项目研究背景新城发展方向典型案例分析发展战略规划的市场评价启动策略及物业发展建议启动区经济测算核心区启动项目建议四大产业结合的国际成功案例三亚旅游市场现状分析核心区启动项目选择核心区启动项目定位核心区启动区发展建议项目解析和关键问题的提出旅游目的地新城发展的案例分析项目发展面临的宏观市场环境竞争格局和新城的发展方向新城整体规划的市场评价和建议启动区选址建议房地产市场分析启动区定位启动区物业配比建议启动区物业价格建议启动区物业排布建议启动区物业发展建议启动区的初步经济测算市场调研工作试图从城市发展的高度和房地产、旅游、产业三方面的深度来制定本区域的发展战略，工作小组在过去一个月的时间里进行了大量调查和研究实地调研与踏勘专家与消费者访谈国内外案例研究进行的研究调研内容：地块交通可达性及现状城市意向旅游市场在售楼盘资源及重大设施建成区现状调研区域：三亚湾亚龙湾大东海老城区房地产策划总监2位地产销售经理6位开发商深度访谈1位消费者深度访谈7位旅游业经理2位……参考性案例10个Bintan，印尼Laguna，泰国Napa valley，美国加州La Jolla，美国加州帕拉德罗，古巴马尔代夫观澜湖高尔夫，深圳碧桂园假日半岛，广州Wintergreen ，美国维州Cancun，墨西哥……针对性案例13个夏威夷，美国Seaside，美国佛州云顶，马来西亚红磨坊，巴黎拉斯维加斯，美国桂林，广西圣陶沙，新加坡百老汇，美国布吉岛，泰国中信栖湖高尔夫，深圳Peregian Springs，澳洲Spinnaker Island， 美国Raby Bay，澳洲三亚现状研究区域背景研究经济发展和产业规划研究城市规划研究主要区域的竞争分析房地产市场发展研究旅游市场发展研究人口特征及消费水平研究休闲度假区案例研究新城开发社区规划物业设计会展、演艺、影视、选美高尔夫、游艇1.新城整体规划的市场评价汇报内容——整体规划的市场评价项目解析和关键问题的提出区域竞争关系和新城的发展方向新城发展的模式选择本项目的规划评价和建议三亚湾新城位于三亚市主城区西部的海坡组团，是三亚城市发展的主方向和重点区域完善“一城五镇”的城镇发展框架。以中心城区为核心、交通干线为依托、周边镇为支点,引导和培育沿海带状城镇群的发展,形成“组团规划、片区发展”的空间格局。通过加快三亚河出海口片区、海坡片区、阳光海岸、海坡三亚湾新城区、临春片区、红塘湾、六道湾等大的片区改造和开发,推动市区建设,增强中心城区的中心地位和服务功能。——《三亚市“十一五”规划纲要及各项专项规划》三亚湾新城处于海坡片区的二线用地，规划为功能复合型的现代化滨海新城三亚湾新城的定位：把三湾新新城建成一个以服务业、休闲度假业、游艇业、居住等功能为主体，综合商业、旅游、贸易等功能，为外来旅游者与居民提供新型旅游娱乐度假消费服务的现代化新城。——《三亚湾新城控制性详细规划》5213876481657234三亚湾新城位于海坡二线，由于在三亚建设初期缺乏对景观资源、生态资源的统筹和长远考虑，二线地缺少沿海景观资源。项目区北靠海榆西线公路，南临三亚湾规划区A线道路（新城路），东与三亚老机场相连，西接三亚湾规划区西侧西线高速入口路。东西长9公里，南北平均宽700米，总规划用地面积为约7平方公里。 地块内部以农地为主，目前鲁能已取得南侧部分土地权属，其余土地尚在确权过程中项目现状地块内部：地块目前主要为农地，地势低凹，与周边地形存在1米左右的高差；地块内存在一定量的拆迁；地块内已完成一级开发，主干路网和相关管线已经铺设完成；全部土地中目前已经明确了1132亩的权属，其余地块正在逐步征用（红色为已取得地块，黄色为正在征用地块）地块实景地块实景地块南侧一线公寓内部道路实景地块南侧一线公寓拆迁实景80445027949508606三亚湾路三亚的开发建设将进一步加速；近期各区域项目独立大规模开发，使得三亚湾新城建设可能面临供给激增和同质竞争的压力1999年《三亚市城市规划修编》指出:未能严格执行规划，在不应开发的地段进行建设。有些地方土地开发强度大于规划容许的开发强度，建筑过于密集，严重破坏了城市环境。2006年薪一轮城市规划：三亚城市规划思路将实现从“收缩整治”向“拓展提升”转变。“十一五规划”：旨在2010年建设成琼南中心城市。总体规模整体定位近期开发建设三亚湾新城6.8平方公里滨海新市镇，中心城区旅游综合