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签订二手房买卖合同存在的风险及规避 签订二手房买卖合同存在的风险及躲避随着房地产市场的进展，二手房市场日趋炽热。与一手房相比，二手房在价格和地理位置方面有独特优势，而且可供选择的区域、户型较多，所以越来越受到购房者的青睐。但受各种因素的影响，二手房买卖过程中可能存在肯定的风险，笔者结合自身工作实际，对二手房买卖合同中可能存在的风险进展梳理，并就如何躲避提出建议。一、二手房买卖合同可能存在的风险〔一〕房屋买卖合同遗漏必要主体。一般而言，房屋买卖合同必定涉及房屋的全部权人是谁，假如房屋为多人共有〔如夫妻共同共有〕，而订立合同时共有人未在买卖合同上签字，那么可能导致买卖合同无效。〔二〕房屋买卖合同主体不合法。现实生活中，局部买受人在订立买卖合同时未仔细审查房主的真实性，主要是未核实房主的身份，某些不法分子〔如房屋的承租人〕通过假证冒名与买受人签订买卖合同，以致买受人最终钱房两空。〔三〕房屋存在物权瑕疵。主要是指买卖的房屋权利不具备完好性，如被法院依法查封、房屋设定抵押、房屋正在租赁等状况。1.房屋被司法机关和行政机关依法裁定、打算查封或以其他形式限制房地产权利，此时出卖人无权处分房产，买受人与出卖人订立房屋买卖合同的，合同自然无效。2.买卖房屋上已设定抵押。假如出卖人已将房产抵押给第三方，在转让该房产时，并未通知第三方或未告知购房者此房已设定抵押，那么转让行为无效。只有在抵押登记注销或抵押权人同意的状况下，此房产方可进展买卖。3.买卖房屋正在租赁。如买卖房屋正在出租期间，那么依据法律规定，承租人享有有限购置权，买受人假设要确保万无一失，那么需要出卖人供应该房产的承租人出具的在同等条件下放弃优先购置权的声明。此外，买受人还应留意出卖人与该房产的承租人所签订的租赁合同是否登记备案，依据相关规定，转让已经出租的房地产，租赁双方当事人已经依法办理租赁合同登记备案的，该租赁合同由房地产受让人连续履行。也就是说，假如买受人购置该房产是为了自住，而出卖人与承租人签订的承租合同又登记备案，那么买受人购房用于自住的目的可能就无法实现。〔四〕有意躲避税收。现实生活中，局部买卖双方耍小聪慧，实行“高买低报〞、延期过户、假赠予等方式躲避税收，但上述行为存在较大的法律风险，最终聪慧反被聪慧误，吃亏的还是自己。1.“高买低报〞。“高买低报〞是指二手房交易买卖双方及中介公司在申报房价时，以低于实际成交的价格签订虚假协议申报纳税。但此种做法可能存在的风险是，买受人有可能依据低报的过户价格来付款，不情愿再根据原购房价格成交，造成出卖人利益受损；而此种做法也可能导致买受人在向银行贷款时，贷款数额过低。2.延期过户。此种方法主要目的是躲避营业税。其一般做法是：买卖双方在达成购房意向之后，首先签订一份购房合同，规定房款交付方式、房屋过户时间和过户方式。在买方交纳全部或者局部房款之后，卖方先将房屋交买方用法，等到卖方的房屋持有年限到达规定的免税时间后，双方再将房屋过户。此种行为的风险是：一旦二手房市场在合同签订后房屋过户前出现价格上的大幅波动，无论是大涨还是大跌，买卖双方中可能有一方宁愿违约也要解除合同，从而损害守约方利益。3.虚假赠与。这是目前避税方式中较为简洁的一种。通常是买卖双方在达成交易意向后，先私下签订一份买卖合同，之后再到公证处办理房屋赠与合同，声明出卖人无偿将某房屋赠与买受人，以未发生金钱交易为名，躲避营业税及其附加税费。这种方式从法律角度看，完全属于一种逃税的违法行为，买卖双方在交易过程中一旦发生纠纷不仅不会受到法律爱护，反而会在有关部门认定存在相关违法事实后，被追究肯定的法律责任。假如此房子在5年之内再次交易过户，将会由卖方担当成交价格20%的个人所得税，交易本钱会更高。二、二手房买卖合同风险的躲避目前我国的二手房交易市场还不够标准，风险较大，这要求买卖双方在签订二手房买卖合同时肯定要慎重。其实，躲避风险的最正确方法就是依法、老实履行合同，切勿耍小聪慧。此外，建议在二手房买卖时，把握四个“要点〞。一是确认房主真实身份。买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性，主要是核实房主的身份。因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的全都性是签订买卖合同的前提条件。在签订房产买卖合同时，房主要全部到场。如有特别状况不能到场，需出具经过公证的托付书及代理人身份证件，由托付代理人替其签章。二是确认房主拥有出售房屋的合法完全产权。必要时到房处管理登记部门查询该房屋的相关登记状况，保证房屋不存在任何物权瑕疵。三是明确双方权利义务及违约责任。因为房产交易冗杂且金额较大，有时会出现意想不到的情况，导致违约行为。为了能避开以后出现扯皮现象，需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利，以及违约金的偿付金额和时间。四是准时办理房屋过户手续。购房