深圳市滨海京基天涛轩项目营销策略案.pptx

缔造滨海别墅传奇;项目概况：梅沙入口，体量较小，容积率相对较高，无配套;项目景观：背山面海，风景优美;项目规划：独栋别墅，户户无阻挡景观;产品分析：双拼大面积独栋别墅，宽尺度户型空间;寻找，项目价值……;区位价值：大梅沙，中国最具价值海湾;规模意义：环山带，大规模别墅群落;大配套：东部华侨城，滨海享受新元素;配套：喜来登，真正五星级会所;景观价值：;我们卖什么？;项目形象定位;产品增值建议;入口道路处理;内部特色道路;水景点缀;护坡处理景观化;赠送园艺国际名师设计的精致私家园林 提供专业园艺师园林打理服务;花墙;五星级泛会所，京基喜来登;基于京基喜来登的增值服务;奔驰商务车，小区客户专车，来往项目与喜来登;缔造滨海别墅传奇，实现项目最高价值;08年市场整体政策;锁定竞争对手：渡假别墅盘;天麓：云海之上，出售东部华侨城;天麓三期产品;天琴湾：高调奢华;天琴湾：高调奢华;梅沙湾：联泰的奢华出击;竞争对比;项目策略：大力借势;市场战略：靠拢片区一线豪宅，共同领导中国度假别墅市场！差异化竞争：特色宽景产品，五星酒店配套，私家沙滩专享！; “天涛湾”;天涛湾，“大梅沙1号”宣言;3、策略组织;项目策略总纲：实现营销增值，缔造滨海别墅新传奇！; 1、客户攻略;业内人士访谈：华侨城地产营销部经理;业内人士访谈：万科策划经理，天琴湾项目操盘手;访谈结论：;客户定位：;客户形象定位;客户白描;客户白描;客户白描; 2、展示增值;项目展示要点;现场形象展示 1 ：项目外围大门;现场形象展示 2 ：私家路包装【围墙展示】;3：双售楼处，别墅与酒店;展示重点：区域价值，产品档次，五星级配套设施 展示位置：靠近私家沙滩一侧的餐厅一角;3 喜来登：预约洽谈/活动举办;3 主洽谈区A10别墅：洽谈室/咖啡吧/财务室/签约室;3 生活体验区B5;3 看楼流程;现场形象展示4：样板房;空中连廊;4 样板房展示：样板房装修风格建议（A户型）;A户型展示重点：私家电梯/宽生活尺度/享受式生活;4 样板房展示：样板房装修风格建议（B户型）;B户型展示重点：超宽观景平台/私家花园/私家泳池;4样板房展示【尊享服务全呈现】; 3、价格目标;星彦价格定位模型;价格制订策略：制订完善合理、具备市场竞争力的价格策略;从项目档次的角度： 本项目A户型档次接近天麓七区为参照，B户型以现售的天麓一区为参照物，因此分别取照两者作为类比对象； 项目面世时，直接遭遇梅沙湾、天琴湾三期销售，竞争对手采取何种价格策略尚未明确，为项目的价格定位造成一定影响； 具体到产品的竞争上，产品本身质素决定竞争激烈程度，本项目在规划指标上基本落后于竞争对手，但竞争对手在产品上可能逊于本项目； 开发商要求倾向于迅速回笼资金还是追求利润率，是项目价格策略的个重要考虑点；;项目名称;项目名称;通过对比计算： A户型建议均价(取整数) 120000元/平米 B户型建议均价(取整数) 60000元/平米 整体均价 80409元/平米 ; 4、营销目标;企业目标：本年9月发售，年底完成50％销售;营销重点：对应24套品质产品，找出24位尊贵客户;推盘策略：以楼王标杆档次，年前集中销售A户型;B1/B2/B3/B4/B5：针对性推售策略; 5、推广增值;3、策略组织;推广策略总纲;大众推广：树立形象;大众推广：事件引发关注;小众推广：高效实销;小众推广：老客户新挖掘;小众推广：上门直销;各阶段营销的主要目标;项目推广费用预算：;2008，成就传奇