浅析购物中心平台价值.pdf

谢尚伟：浅析购物中心的平台价值 商业地产大火：越来越多业内外资本投身商业地产领域，零售业的、制造业的、 IT 业的、电影文化产业的 ……当然有投资的，也有投机的。 商业地产这个房地产细分市场，近年来在政府宏调重压之下表现空前活跃；商业地 产的快速发展也催生了相关理论专著的推陈出， 有如集邮般的项目案例分析， 有专著商业地 产各环节的理论讲解， 有事关营运管理的制度流程类归集， 有商业地产建筑规划的， 也不乏 老生常谈， 热炒冷饭的 ……随便在网上搜罗一下， 关于商业地产各种图书似乎已近汗牛充栋： 浩繁， 博大， 只欠精深了。 其中绝大多数理论与专著都是围绕着事关购物中心生死的几个环 节 “定位、规划、招商、营运 ”系统展开，图文并茂，通俗易懂。此类专著的书名通常以 “加 大、加粗的黑体字 ”冠之，为了体现自身的份量与价值，大多重过砖头 …… 基于此，本文完全放弃对以上四个或若干环节的意义与具体操作方法的缀述，侧重 于对购物中心各维度的平台价值的探讨，希望从购物中心本身所必须承担的各种角色入手， 浅析一个成功的投资主体必须认清的购物中心的本质，一个成熟购物中心必须具有的特 质。 一、购物中心对于投资主体的平台价值 。 1 、现流平台： 基于租金及共享空间的经营收入带来的稳定的，上升可期的现金流平台。一个商业 项目经营收益通常情况会随着区域环境的成熟， 经营管理的成熟而呈上行趋势， 即便出现城 市格局的变化，也会在此等变化发生之后两三年内重新找到适合的新商业定位与商业模式。 对于一个硬件配置较高，空间规划具有前瞻性的持有型购物中心而言，总体收入与 现金流均将持续走强。这与住宅或写字楼会因 “物业与硬件设施老化或过时而呈现长期不可 逆转租金贬值下行的情况是截然相反的。 优质商业地产项目所具有的稳建上行的现金流功能是对冲不确定市场风险的有效 工具与坚强保障， 即便楼市冬天不期而至， 有充足现金流供应的企业自然是无惊无险的。 从 当年成功渡过香港楼市 “腰斩风暴 ”的大佬级房企的产品组合就可见一般： 持有型经营资产收 入占比基于超过 40% ；正是持有型优质商业资产具有对冲政策与市场风险的保险绳功能， 才很大程度上导致了近年来房地产市场出于释放对未来政策不确定性的系统风险的集体 “从 商如流 ”。 2 、融资平台： 2.1 物业产权抵押融资。 当前的银行基本可以按项目年均营收 20 倍左右的市盈率来推算评估物业市值， 然后按 照评估价值 50-60% 向物业持有人提供抵押贷款；对于银行与资产持有人来讲，抵押贷款 是最传统，也是最成熟融资手段。 物业的评估价值除了与年均营收有关， 当然还与市场走势， 城市发展相关联， 年均营收应当是市值衡量的一个重要基础。 因此，做好购物中心的经营面， 提升购物中心的租金平效便可直接提升购物中心的物业估值， 这个道理再浅显不过了， 无须 赘述。 2.2 预期收入质押融资。 基于项目已签订的租赁与经营合同，参照未来的发展趋势，基本可以算出一个项目未 来 10 年稳定的经营收入，在产权质押融资的基础上再向银行寻求一笔经营收入质押贷款， 与产权质押贷款额度相比虽然少了许多， 但仍然不失为一种现实且可操作性很强的融资手段。 当然，这也直接与购物中心的经营面相关，租金平