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浅谈农村房屋买卖合同效力问题 浅谈农村房屋买卖合同效力问题的法律引导。近年来，法院受理的农村房屋买卖纠纷案件增幅较大。如何处理此类纠纷已经成为法院司法理论中亟待解决的问题。三、对农村房屋买卖合同效力的分析农村房屋买卖涉及到宅基地用法权能否转让问题，2007年10月1日开头施行的《物权法》第一百五十五条规定：“已经登记的宅基地用法权转让或者消灭的，应当准时办理变更登记或者注销登记。〞该规定已经明确了宅基地用法权是可以转让的。但是转让宅基地用法权是有条件的，《土地管理法》等法律虽有涉及，但比拟原那么，在详细施行方面通常由国家政策和行政规章予以标准和调整。总的来说，转让宅基地用法权须同时具备以下条件：1、转让人与受让人应为同一集体经济组织内部的成员；2、受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地用法权安排条件；3、转让行为须征得本集体经济组织同意；4、宅基地用法权不得单独转让，必需与合法建筑的住房一并转让。因此，在理论中对于农村房屋买卖合同的效力，有两种观点：一种观点认为，因房屋是建筑在宅基地上的，为土地的附着物，具有不行分别性，而宅基地用法权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联络，农村村民转让宅基地用法权有肯定限制。农村房屋买卖在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，此类行为损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确制止的。国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》其次条其次款规定：“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建筑和购置的住宅发放土地用法证和房产证〞；2004年12月24日，国务院《关于深化改革严格土地管理的打算》再次强调：“加强农村宅基地管理，制止城镇居民在农村购置宅基地〞。由此可见，国家不允许宅基地用法权向集体经济组织之外的城镇居民转让，城镇居民购置农村住房的房屋买卖合同当属无效。本集体经济组织以外的农村村民购置农村住房和宅基地的买卖合同，因违背了集体经济组织的成员权属性，也应当认定无效。另一种观点认为，宅基地用法权和房屋全部权是否经过户登记并不是房屋买卖合同的有效要件，未办理过户登记不影响买卖合同的效力。只要买卖合同符合合同的有效要件，合同即为有效。《合同法》第四十四条其次款规定的合同生效必需办理的批准登记手续与房屋产权过户登记是两个不同性质的问题。房屋过户登记行为是物权行为，房屋买卖合同那么属于债权行为，进展过户登记并不是房屋买卖合同有效的要件。没有办理过户登记手续，是房屋买卖合同未履行完毕，并不影响合同的效力。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉假设干问题的说明〔一〕》〔法释［1999］19号〕第4条规定：“合同法施行以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为根据，不得以地方性法规、行政规章为根据。〞国务院1999年和2004年两个文件并非行政法规，不能作为认定合同无效的根据，故农村宅基地房屋买卖合同并不存在法定的无效事由。对农村房屋买卖合同效力的认定主要适用《合同法》，而合同法的根本精神是意思自治、老实信誉，农村房屋买卖表达了当事人意思自治的原那么。而目前有关土地管理法规关于农村宅基地流转的规定皆为制止性规定，而不是强迫性效力标准，不能以此确认房屋买卖合同的效力。而房屋出卖方在违规出卖房屋获得利益后，因土地升值、拆迁补偿等缘由主见合同无效，违背了老实信誉原那么。因此如确认此类合同无效，将严峻损害社会的公序良俗和老实信誉的社会根基，违背老实信誉的卖房者获益，而遵守老实信誉的买房者却蒙受损失，卖方赢得了诉讼却要担当高额的缔约过失赔偿责任，而买方获得了赔偿却要面临腾房搬迁。在我国房屋被给予了许多社会意义，房屋不仅是居住场所，也表达为居住人的财产、社会依附关系。尤其是房屋买卖大多发生在几年甚至十几年前，经过多年的经营，房屋买受人对涉案房屋已具有了剧烈的认同感，建立了较为稳定的社会关系，确认合同无效意味着买受人稳定的生活将面临宏大转变，在感情上难以承受。并且大多买卖行为依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人入住并支付了房款，许多办理了房屋登记变更或宅基地用法权变更登记手续；甚至房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。因此，需要仔细审查房屋买卖的现实状况，包括合同履行、房屋的权属、是否经过登记、有无翻建、是否具备腾房条件等。在理论中要全面考虑到合同无效对双方当事人利益影响，尤其出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格差异受到的损失，来确认房屋买卖合同效力。对于出卖人因土地升值或拆迁补偿利益，而恶意主见合同无效的情形，应确认房屋买卖合同有效。判决要以“有利于妥当解决纠纷、有利于标准交易行为〞为指导，起到制约农