房地产市场调研报告与产品定位建议.docxVIP

宋庄房地产市场调研报告及产品定位建议 _、销售的主要对像 ?以中高层次客户群为主，因住房面积或居住区域产 生购买需要的客户; ?以宋庄镇画家村为中心，中产阶层（与艺术产业相 关联的中小企业家，宋庄辐射区域【通州、CBD 等】成功人士），区域画家，需要艺术创意空间、 艺术展示平台的全国艺术家。 ?周边郊县的私营业主，因自身工作生活或子女学习 生活产生购买需要的客户; ?年轻时尚一簇，要求户型小，体现个性空间。 产品定位需要对客户数量和客户对项目关注度的变 化趋势推广在围和方式上做必要动态跟进和调整。 二、通州宋庄房地产市场情况 根据我们实地考察走访的情况，宋庄区域房地产市场 现有物业形态分为大产权属性的别墅产品和小产权属性 的多层住宅产品。 a）普通住宅楼盘产品类型主要以多层小高层为主; b）居民购房偏好中等户型（90-120）,对户型功能实 用性要求较高; c）本地客群置业消费力集中在70-100万左右，购房 用途以办公和改善居住为主； d）区域房屋使用者，拥有产权比例较少，拥有使用权 比例最高，说明当地房屋使用者，认可此类使用权 房屋属性。 （一）、调研项目 根据本案所属区域及项目品质，我们选取了 11个重点项 目进行重点调研，并对这些项目进行重点分析，从中得出具 有参考价值的分析结果和产品定位。 本次调研项目以本案所在区域较为典型的项目为主，翠 福园（翠福星城）、富河园、格瑞雅居、京洲世家（中泽馨园）、 世纪星城、武夷花园（城市左岸）、新华经典丽园（鼎盛国际）、 绣江南、园景花园（园景阁）、月亮河休闲寓所（月亮河美 家园）、运河明珠均为区域较为典型项目，其中武夷花园为 下半年即将开盘项目，目录如下： 项目 位置开发商 建筑 类型 开盘时间 户型 面积 均价物业 占地面积 绿建筑 容积 化面积 率 率 总户 0.5 翠福园 （翠福 通州 星城） 北里 同马房地产开发 板楼多层 三期 2010. 1.30 66-1 13 新房元/ 129 平 00 米? 富河园 通州北关顺通路 305号 市开原房 地产开发 有限责任 公司 板楼,板塔结合 2003. 10.1 60-2 09 1.79 520 元 / 销售状 格瑞雅 通州宏泰昕房 区环地产开发 板楼 2004. 7.1 49-1 50 440 0 1.45元/ 25.8万 28.3 1.6 四期共 300户 一期二 期基本 售完， 三期在 10万 4.77万 4 16 万 0 1.6 38 栋 % 9.07 3 1.7 780 户 售完 售完 路9号 平方 米? 月 % 京洲世 家仲 泽馨 园） 通州 京洲 南街 与怡 乐中 路交 汇处 中泽房地 产开发 板楼 二期 2010. 4.24 主力 户型 90 二 居 130 三居 160 00 1.9 元/ 月/ 平米 6.96 万 11.4 7万 3 8 % 2.0 878 户 94套 可售， 已售 10套 世纪星 城 通州 通朝 大街 323 号 顺华房地 产开发 板楼 高层 三期 期房 转现 房开 盘待 定 63-1 43 220 00 一期 三期 1.85 、一 期长 城国 际 208 9亩 —、 期50 万 3 0 % 9（1 期3 期）， 7（2 期） 总共 5602 户 一期售 完  2.5 武夷花 园（城 市左 岸） 通州 通湖 大街1 号 武夷房地 产开发 板楼 塔楼 小髙 层 2011 下半 年 55-1 43 待定 1.8 8元 /平 方 米? 月 150 0亩 100 万 4 0 % 2.2 总共 1000 0户、 当期 700 户 待售 新华经 典丽园 （鼎盛 国际） 通州 北苑 环岛 新华 大街 南侧 实地房地 产开发 板楼、 塔楼 2002 -07-2 1 55-1 50 380 0 1.60 元/ 平方 米/ 月 15万 30万 4 5 % 6.0 一期 600 户 售完 绣江南 通州 区梨 园城 铁南 市欣达园 房地产开 发 板楼 2006. 8.11 60-1 25 600 0 0.98 元/ 月/ 平米 17万 21.7 万 3 0 % 1.5 3 —— 售完 景阁） 月亮河 休闲寓 所（月 亮河美 家园） 运河明 1200 通州 景东路（城铁梨园站景东路 市通 州区 月亮 河河 滨路1 通州 住总房地 产开发有 限责任公 司 凯瑞房地产开发 豪光房地 普通住宅,板楼,塔楼,多层 板楼板塔结合小髙层 板楼 四期 2009. 8.8 2004. 5.30 2008 49-1 58 58-1 20 75-1 无电 梯 0.89 198 00 带电 1.72 6.50元/ 139 平 94 米? 11.7 0公顷 40.0 5