长安国际广场整体定位策划报告修订版.docxVIP

TOC \o 1-5 \h \z \o Current Document —长安国际广场概况 2 \o Current Document 二长安国际广场定位背景 3 1国内写字楼市场 2西安写字楼市场 \o Current Document 三长安国际广场SWOT分析 15 四长安国际广场定位原则 19 五长安国际广场定位系统 22 1项目理念定位 2坐标系定位 3市场形象定位 4开发主题定位 5目标市场定位 6产品功能定位 六长安国际广场生活模拟 26 长安国际广场概况 反女国际广场位于西女市南门广场西南侧，t女城保大酒店与中国农业银行大厦 之间，为西安最具经济、文化、商业、旅游等多重价值的超白金地段。项目占地而积近 50亩，总建筑而积约26万平方米，俯视西安重大经济文化活动举办地一一南门广场， 是西安城市之视窗建筑，它山金融中心、国际公寓、西安新天地、国际大酒店（公寓）、 地下机房及千库五部分组成。 周边城堡大酒店、金花国际大酒店等星级酒店为项廿增添了无可比拟的商业气质； 西安古城墙、陕西人剧院、书院门等奠定了项II浓厚的文化底蕴；雄伟壮观，极具现代 化的高档综合建筑群设计更加反映出项目独特的价值。 独一无二的核心地段注定了本项目统帅南大街一长安路金融閤业街（西安的华尔街） 的首领地位，都帀繁华殖围与高新区吋代动力在这里融合。 长安国际广场定位背景 1、国内写字楼市场 在屮国加入WTO的风浪下，屮国这艘「年的航母 己正式起航…… 中国和世界的交流创造了一个商务时代的新纪 元，国内各个公司和企业之间的合作频繁，商务往来 每时每刻都在增加，而II越来越多的国外人企业进驻 屮国，开设自己的办公机构，屮国和世界的交流全方 面的扩大，这种情况下在国内的市场上需要大量高端 的写字楼以及CBD区、CFD区。 在国内的写字楼市场上，北京、深圳、上海三个 地区的写字楼市场相对来说比较完善而且规模颇大。 ? 北京成为中国写字楼租金最高的城市2002年开始,随着中国加入WTO, ? 北京成为中国写字楼租金最高的城市 2002年开始,随着中国加入WTO, 企业进驻中国，国内写字楼M场经济显出生机, 高档写字楼物业的租售、买卖价格出现强劲反弹, 着低迷已久的写字楼市场终于开始走出低谷。 目前中国写字楼租金价位最高的地方首推3匕京，这与其作为中国政治文化中心的 特殊地位分不开。在这里，屮外各种政府、商界、文化机构众多，所以写字楼起步较早, 尤其是我国去年成功加入世贸组织（WT0）后，更加推动了北京写字楼的发展和城市整 体布局的改变。 据不完全统计，以国贸为屮心的北京CBD区的高档写字楼国贸一期、二期、京广中 心等高档写字楼月租金达50美金/平方米，其租金与美国曼哈顿高档写字楼租金相 当。如此可知中国改革开放20年的辉煌成就以及发展中国家的财富聚集程度。 ? 北京写字楼主要集中在三个区域 bl前北京写字楼集中区主要有三处，即以中关村为核心的新经济集中区、以金融街 为核心的金融产业集中区、以北京4平方公里为核心的中央商务区，从发展趋势來看， 北京CBD的后劲十足，写字楼以及国际公寓的投资价值巨大，销售情况看涨，以至于很 多板块都与CBD攀亲，比如CBD卧室、CBD前厅等概念层出不穷，这从另一方面反映北 京CBD的磁场效应。 ?上海是中国的金融中心 上海作为中国的金融中心,以陆家嘴为核心的CBD（1. 7平方公甲）写字楼市场十分 活跃，成为中国对外开放的重要窗口之一。 ?甲级写字楼租金不断上涨 上海写字楼市场出现了有力回升。不仅买卖市场开始重新活跃，而且在租金稳 定的情况下，市场需求量放大，吸纳量达到了去年以來的瑕高点19. 9万平方米。写字 楼市场需求呈现强劲势头。市场一改往H只租不售方式，出现了一些供出售的写字楼, 虽然上海甲级写字楼的平均售价为2325美元/平方米，但是写字楼的吸纳量还是持续 增大势头，并fl.都在短期内取得了 50%左右的销售业绩。这表明，甲级写字楼租金不断 上涨，售价相对平稳，写字楼买卖市场又开始活跃。 ?需求强劲 随着2002年下半年上海写字楼市场吸纳的外资逐步到位，跨国公司对市场的作用 开始显现。南京西路上的恒隆广场，其成交量几乎占到市场总成交量的一半，其中跨国 公司独占鳌头，通川电气、英国右汕等都在恒隆广场租用了大而积空间。其低层、中层 90%的楼面已租出，低层、中层和高层的租金报价被成功提高到了 0.65、0.75、0.85美 元/平方米（建筑血积）/天。 据统计，目前上海甲级写字楼的累积供应量为304.5万平方米，但租户已很难在屮 心地段找到大面积的写字楼，强劲的需求诱使一些业主更改原先的物业功能规划，如港 陆广场将其原计划川作商铺的第四和第五层作为写字楼推向市场。这说明高端写字楼在 中国市场上需求量日益