南京湖南路地下商业项目市场定位报告.pptx

为东方大唐置业有限公司制作 南京天启开启 2013－06;研究内容框架;第一部分 南京现有地下商业归类分析 ;分布：地下商业主要集中在新街口、珠江路、鼓楼站;形态：地下商业形成“点—线—块”的商业形势;第一部分 南京现有地下商业归类分析 ; 莱迪广场商业体量约2万平方米，分地下两层。共有商铺862间，负一层分四条街区，主营服装、鞋类、百货和餐饮；负二层分五条街区，主营服装、箱包、美容美甲以及娱乐。店铺面积划分以12-15平米为主。;莱迪经过后期调整，缩减餐饮比例，对业态进行分区，营业状况得到较大改善;;德基地铁商铺目前在营业的共计12个铺位，主力面积为100平米左右。;大洋地下商业共15间商铺，主力面积在100平方米左右。;珠江路地铁商铺：目前在营业的共计17个铺位。;鼓楼地铁商铺：目前在营业的共计35个铺位。;地下总体商业业态：服饰占整体43%;第一部分 南京现有地下商业归类分析 ;莱迪时尚街区租金水平最高 ;经营状况：中、低档经营较好，中高档产品经营惨淡;经营状况：餐饮、服饰经营状况整体好于其他业态;经营状况：由于莱迪定位明确，经营状况最好 ;第一部分 南京现有地下商业归类分析 ;第二部分 地下商业与地上物业关系分析;第二部分 地下商业与地上物业关系分析;第二部分 地下商业与地上物业关系分析;;;;;;;;;;;;;;;;;;;湖南路地下商业街开发进入实施阶段;湖南路地下商业街项目的机遇： 1、湖南路人流量有保证； 2、目前湖南路商业空间比较有限，难以满足商家的经营需求； 3、原先湖南路靠近山西路端口人流量很大，而中央路端口人流量相对较少，地铁站的开通为中央路端口带来了人流量，弥补了不足； 4、今年5月马台街夜市取缔，为模范马路工程让路；待湖南路地下商业街开发完成，原夜市部分经营者很可能进驻。 5、受到地铁商铺销售价格走高等因素的影响，南京地下商铺的价格正持续上涨，湖南路地下商业街有望得到较高回报。;湖南路地下商业街对本项目的影响;目 录 ;公交线路密集，地铁五号线将设站点; 新街口CBD 3公里 大行宫CBD 4.4公里 河西CBD 8公里 鼓楼广场 1.4公里 夫子庙 5.2公里 南京火车站 3公里 南京中央门长途汽车站 2.6公里 南京下关长途汽车客运站 5.5公里 南京长途汽车客运北站（浦口） 9.5公里 南京禄口国际机场 40公里;目前湖南路商圈停车位较为紧缺;人流量;研究内容框架;第二部分 商业业态需求;湖南路消费者高学历白领比例高;;;家庭收入3001-4000元比例最高（34.9％） 年龄30岁以下超过60％ 本科及以上学历为32.1％ 职业类型比较多样，专业技术人员、服务业职工、学生、中层管理人员和办公室一般职员比例皆超过10％。 消费者多为南京市常住人口（包括南京户籍59.5%和非南京户籍35.8%），主要是城北和江北的各区，另外辐射苏北和安徽地区部分居民。;;46.7;消费者在购物上单次消费金额最高;;;与朋友一起购物，与爱人一起用餐，与恋人一起休闲;目 录 ;服装是消费者在湖南路购买最多的商品;消费者更愿意在商店内购物;;图:希望湖南路商圈增加的购物场所;;川菜和淮扬菜最受消费者欢迎;高端餐饮消费者光顾狮子桥比例更高;图:经常光顾哪些类型的餐饮（多选）;;;口碑相传是重要的宣传途径;KTV是消费者最经常光临的休闲娱乐场所;;;;;;目 录 ;餐饮和休闲娱乐对于店铺的要求高于购物;租金与地段密切相关，租用时间和面积也有影响;经营者对地段的要求最高，其次是面积;经营者认为湖南路商圈发展潜力大;经营者对本项目信心足，兴趣度很高;经营者最佳推荐业态为餐饮;目 录 ;成熟地段;;期望投资回报为每年7－10%;认为对本项目一楼的售价可达7-10万/平方米;研究内容框架;商业辐射力：立足湖南路，辐射全南京;消费者定位：40岁以下年轻群体和“新富”阶层;商业业态定位：餐饮、购物为主;;高端购物消费者希望湖南路增加中高档次购物场所的比例最高，超过六成;运作方式：整体经营，不建议拆分出售