贝壳研究院中国社科院财经院-分钟城系列之楼盘品质关键因素调查报告.pdf

新房“好盘标准”评价报告 --分钟城系列研究之楼盘品质评价 中国社科院财经战略研究院贝壳研究院联合课题组 1 目录 PART_1 楼盘品质因子分析 5 1.1 楼盘品质因子综合分析 5 1.2 交通因子分析 6 1.3 教育因子分析 7 1.4 生活配套因子分析 8 1.5 小区规划因子分析 10 1.6 房屋设计因子分析 11 PART_2 住房消费问题分析 13 2.1 住房消费投诉问题分析 13 2.2 新房消费者置业常见问题分析 14 PART_3 楼盘品质指数榜单 16 3.1 楼盘品质指数分析 16 PART_4 数据说明附录 19 2 摘要： 近几年，消费升级成为各行各业都在讨论的热点话题，无形之中已经影响到公众 生活中的方方面面。在居住领域也同样发生着深刻变化，“住房消费观念升级”已成 为显著趋势。新中国成立以后至 1990 年代末施行福利分房，公众的居住观念是如何解 决“有房住”的问题，也就是如何实现“居者有其屋”的问题。1998 年开始住房制度 改革，随着住房分配被叫停，商品住房市场正式启动，公众的居住观念相应发生变 化，人们开始关注社区配套、物业管理、小区绿化等涉及到居住品质的关键因素。 进入 21 世纪，高品质生活已成更多公众的追求目标，在住房消费上，表现在对智 能家居、一体化装修及园林化小区等多元化、个性化、轻奢化追求上，公众对住房的 要求，已经升级到了“居住优其屋”。在此背景下，如何来定量衡量楼盘品质、宜 居，以帮助公众进行置业选择，就显得尤为重要。贝壳研究院于 2021 年 4 月份发布了 《新房“好盘标准”调研报告》，通过调研问卷的形式，对新房楼盘的评价指标进行 了分析，并就消费者关心的相关问题进行了论述。为了进一步提升楼盘评价标准的系 统性及科学性，中国社科院财经院贝壳研究院联合课题组对楼盘评价相关指标进行了 优化迭代，同时对指标权重也进行了调优处理，进而发布《分钟城系列之楼盘品质关 键因素调查报告》。报告中的指标评价体系属于“分钟城”归属于“城市生活圈活力 指数”中的分指标“环境品质度”，并在此基础上进行微调。 作为“分钟城”系列研究之一，本报告目的是建立一套相对完善的楼盘品质评价 标准，为消费者、政策制定者及相关研究人员提供选房、评价及研究参考。 3 关于“分钟城” 新冠疫情以来，自家门口和近邻的社区空间成为全球城市居住者和规划者的关注 热点。疫情期间的封城政策、居家办公、物资紧张、社交疏离等，给城市生活带来极 大考验，也给了人们重新思考城市的契机。 当人们在家工作，没有了长时间通勤的消耗以后，将有更多的活力在邻里住区释 放，由外而内反省美好生活的影响因子，消失的“附近”重现，它是否美好？又该如 何美好？“生活圈”的概念受到更多期待。 是时候让城市对于我们的需求做出响应了。巴黎城市规划师卡洛斯 ·莫雷诺 （Carlos Moreno）2020 年在介绍 “15分钟城市”概念的 TED 演讲开头这样说道： “很久以来，无论生活在大城还是小镇，我们都忍受着在城市中的时间感被退化，因 为我们为了适应今天大多数城市极不合理的空间组织和漫长的距离而耗费了大量时 间。为什么我们必须牺牲生活品质呢？为什么不应当是城市对于我们的需求做出响应 和改变呢？” 卡洛斯 “15 分钟城市”的中心思想部分来自于过去邻近性和可步行性的论证，以 生态学为指导，强调邻近居住，打造人与人之间的联系，让人们积极参与社区和生活 建设。但在中国，大规模的城市化进程，以及人们对于美好生活的追求需求层次差 异，让问题变得更加复杂，需求更加迫切。由于中国城市发展的非均衡化，而且也不 可能均衡化，若全都朝着“15 分钟城市”的方向建设，会让一些城市发展或“外张” 或“内卷”，在经济学上并非最优解。 因此，我们提出“分钟城”概念，更强调因地制宜，希望每个城市可以根据自身 发展水平、居民需求等，进行“邻近大爆炸”，即以家为中心，在适合城市的步行时 长范围内，满足人们 日常生活一切之需，例如家庭、商店、娱乐、教育和医疗等，而