碧桂园投资测算实操（营改增后）.pdf

投资测算实操 投资策划中心 2016年6月 【第一题：基础指标计算】 江苏苏州某项目，占地100亩，容积率3.0 ，建筑面积20万㎡ ，土地价格260万/亩，预计市 场高层精装售价7000元/ ㎡ ，集团江苏省高层精装建造成本参考值3600元/ ㎡ （不包含红线外成 本及费用 ）。经过初步测算，该项目可抵扣的进项税比例为含税成本的10%。 请该项目的增值税及增值税附加。 备注：为方便计算，上述产品的销售价格和成本均为不含税价。 销项税=销售额╳11% = （7000- 260 ╳10000÷666.67÷3 ）╳11%= （7000-1300 ）╳11%=627元/平方米 进项税=3600╳10%÷ （1-10% ）=400元/平方米 增值税税额=627 –400=227元/平方米 增值税附加=227 ╳12%=27元/平方米 【第一题：基础指标计算】 江苏苏州某项目，占地100亩，容积率3.0 ，建筑面积20万㎡ ，土地价格260万/亩，预计市 场高层精装售价7000元/ ㎡ ，集团江苏省高层精装建造成本参考值3600元/ ㎡ （不包含红线外成 本及费用）。销管费率按5%考虑 ，契税按3%考虑 ，土增税税率表如下（由于产品定位等原因， 未能满足土地增值税免征条件）。全部投入均为自有资金，不考虑内部计息。不考虑土地增值税、 所得税等预征的情况。经过初步测算，该项目可抵扣的进项税比例为含税成本的10%。 请计算该项目的单方销售净利率和土地获利倍数。 备注：为方便计算，上述产品的销售价格和成本均为不含税价。 【第一题】提示 • 利润总额=收入-成本-销管费-增值税附加-土增税 • 应纳税额=增值额×税率－扣除项目×速算扣除系数 • 增值额=应税收入－扣除项目 • 扣除项目= （土地成本+建造成本）×1.3 + 相关税金 备注：营改增后，计算利润及土地增值税均以不含税价为基数，参见财税 〔2016〕43号文。 利 润 收入 成本 费用 税金 收入 成本 费用 税金 4)增值税附加： 2)成本 ：土地 27元/ ㎡ 260万×1.03÷666.67÷3 =1339元/ ㎡ 管理费用 增值税附加 土地成本 销售收入 销售费用 土增税 1)收入 ：7000元/ ㎡ 建造成本 3)销管费 ： 所得税 （财务费用） 2)成本：建造 （7000×1.11 ）×5% 建造成本3600元/ ㎡ =388.5元/ ㎡ • 扣除项目= （土地成本+建造成本）×1.3 + 相关税金 单方抵扣项= (1339+3600) ×1.3+27=6447.7元 • 增值额=应税收入－扣除项目 单方增值额=7000-6447.7=552.3元 增值率=552.3÷6447.7=8.6% • 因不满足免征条件，仍需缴纳土增税 • 应纳税额=增值额×税率－扣除项目×速算扣除系数 单