烟台房地产发展报告.pptxVIP

烟台房地产调研报告;;烟台城市介绍—地理位置;烟台城市介绍—城市交通;烟台城市介绍—城市人口和城市规模;烟台市辖芝罘、福山、牟平、莱山、开发区5个行政区及长岛县，代管龙口、莱阳、莱州、蓬莱、招远、栖霞、海阳7个县级市。全市设镇94个，街道办事处48个，乡6个，居委会467个，村委会6315个，自然村6880个。 烟台市最大横距214公里，最大纵距130公里，土地面积13745.95平方公里，其中市区面积2643.60平方公里。;牟平区;烟台城市介绍—城市景观;;城市名称;;在各产业总值迅速增长的情况下，烟台三产比例更趋合理，其中工业和旅游业功不可没，;烟台城市介绍—从人民生活水平看烟台; 优越的区位和交通优势使烟台市具备山东半岛最好的城市发展潜力； 烟台市大陆和海洋文化交融，风光旖旎，旅游资源丰富，是适宜人类居住、旅游的海滨城市； 从城区面积与人口规模看，烟台市已???入山东省大城市行列 但是城市各个区域间分割明显，差异较大，依然给人滨海小城市感觉 城市经济高速发展，综合实力日益增强，三产比例日趋合理 经济实力的增强促使固定资产投资和房地产投资持续加大，为房地产的发展提供稳定的经济基础。 居民收入与支出都有一定幅度提升，消费能力增强，对住房面积和居住质量的需求也随之增强 ;（以下以公顷为单位）;——;烟台房地产经历了以下几个发展时期： 1988-1993年是持续上升阶段，房价年均增幅由23.21%上升了29.84% 1993-1999年是持续下降阶段，到1999年均增幅为-0.47% 1999-2005年是持续上升阶段，商品房销售价格增速恢复上升趋势，增速逐年提高，到2005年年均增幅又提高到19.46% 2005-2007年是房价全面爆发阶段，特别是2007年，市场价格飙升，年末受宏观调控影响涨幅下降 08年以来，烟台商品房价格也停滞不前，但部分高档公寓住宅凭借地段沿海等优越的地理环境，房价仍在继续攀升，但与去年同期相比涨幅已呈回落趋势。 ;房地产市场发展概况—商业地产发展情况;房地产市场发展概况—产品品质和物管情况;房地产市场发展概况—开发和代理公司发展情况;房地产市场发展概况—市场营销情况;土地供应量成倍增长，市场进入爆炸式发展阶段，未来市场商品房推量大 ； 近两年市场飞速发展，成交活跃，但但市场竞争日趋白热化；在宏观环境的影响下，近期市场走势尚不明朗； 商业地产总体供应量较大，市场逐渐接近饱和； 外地消费者购房比例较高，成为房地产市场一个重要消费力量； 市场物业档次、价格差异化较大，整体销售情况不错； 市场整体开发水平不一，随着品牌企业的进入，开发理念逐步提高； 市场营销能力参差不齐，市场创新空间大;;房地产区域及板块划分;南大街是芝罘区乃至整个烟台的商贸中心区域，如苏州观前街的地位;区域发展现状： 经过多年综合开发，目前已无地可批，以旧城改造为主。目前中心区域在售商品房主要为商业地产和高档住宅，此外南部以及幸福一带，因为受到交通不便或周边环境的限制，与中心区域房价有不小差距，但是随着交通状况的不断改善，城市基础设施的建设，这一情况正在慢慢得到改变。 价格描述：均价在7000元/㎡以上，市中心南大街突破10000元/㎡，海滨豪宅突破15000元/㎡，价格低谷集中在南部的幸福一带，价格在4500元/㎡左右。;楼盘名称;区域地位：主要有支楚路、幸福及黄务几个区域，承接中心城区外拓及区域改造。是芝罘区主要居住小区。其中支楚路与幸福路一带是老小区主要聚集地。 而黄务一带则承担芝罘区南拓的任务。在该板块中，芝罘岛的滨海旅游地产，影响力最大。 ;区域发展现状：该区域开发热点主要在中心城区向南拓展的黄务一块。交通已经通达，但商业配套和人气没有起来，此外北面海滨的旅游地产发展较好。 价格描述：受环境及建筑品质影响，价格较低，但上升快，目前在4000-6000元/㎡，均价在4500元/㎡左右。北面海滨公寓住宅在6000元/㎡左右。 ;到岛上去！yes！西海岸;区域市场分析—区域代表楼盘介绍;;;;区域范围：红旗路以南，观海路以东至滨海路以西范围，楼盘集中分布在滨海中路地段 区域地位：烟台市政府以及其它一些政府机构的落户使莱山成为烟台新的城市中心，行政、文化、商业、体育、金融等方面的配套日益健全完善观海路以东板块特别是滨海中路沿线依山傍海，目前已经形成一个具有功能聚集性（住宅、商业和服务）、文化包容性和国际化生活交汇共生的社区空间，代表烟台最高居住水准。 ;区域发展现状：该板块主要以海景房为主，尽管项目较多，但都定位于高档海景住宅，高层、多层、别墅等多种物业形态并存，该板块在项目开发、设计、营销、物业管理等各个方面代表烟台最好水准！但目前该板块楼盘普遍存在问题是周边生活配套仍然不足，购物不便。 存在的另外一个问题是区域内开发项目扎堆，且体