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（成本管理）房地产企业成 本管理研讨 房地产企业成本管理研讨 中国房地产市场从成长期步入成熟期，市场竞争日趋激烈并逐步 规范，房地产开发企业要想获得稳定的经营利润，除了必须密切 关注和研究市场信息，提供适销对路的房源外，还需努力降低开 发成本，严格控制各项费用支出。“利润＝销售收入－成本费用” 这一简单公式，充分反映了成本管理的重要性。 一、房地产企业成本管理概述： 房地产企业的竞争必将由资源竞争转化为管理竞争，重中之重为 成本管理的竞争！ “省钱就是赚钱”，谁在成本管理领域走在前 面，谁就在竞争中占据优势 房地产开发成本是指房地产开发企业为开发一定数量的房源所 支出的全部费用，涉及到前期策划、规划、设计、施工、销售等 开发全过程环节，就其用途来说，大致可分为几大部分如图： 其中： Ä 土地成本（约占项目总成本的 30-35%左右） Ä 前期费用（约占项目总成本的 2-3%左右） Ä 工程成本（包括建安和配套费用 Ä 约占项目总成本的 50-55%左右） ä 营销成本（约占项目总成本的 5-8%左右） 从成本的属性来看，土地成本、管理费及财务成本在项目初期即 可大部分确定，其波动幅度不大，可操控性相对较小；前期费用、 工程成本、营销成本则会因为项目本身情况、涉及复杂因素众多 等而出现前后差异较大的情况，如采取有效措施，则可压缩性（可 控性）较强。因此，前期费用、工程成本、营销成本是项目开发 过程中进行成本控制的重点。尤以工程成本为重。 但现阶段房地产开发企业成本管理普遍是比较粗放式的管理，存 在不少问题： Ä 缺乏规范的成本管理制度和体系 ä 无法准确掌握项目建设过程中的最新动态成本 ä 设计变更、现场签证难以有效控制 ä 超合同付款时有发生 ä 难以实时了解大量工程合同的执行进度 ä 难以精确制定资金计划 ä 缺乏对成本历史数据的积累和分析 ä 难以及时追踪各类材料的价格变动及应用状况 ä 缺乏对合作厂商的全面跟踪管理 …… 因此地产企业的成本管理，就是要在项目开发的全过程中，对上 述总成本构成要素进行规划、控制，通过建立有效的目标成本管 理体系、责任成本控制体系和动态成本管理体系以实现企业利润 最大化。 二、房地产企业如何建立全过程的成本管理体系 房地产企业的“全成本管理”体系，包含“全过程成本管理”和“全 科目成本管理”；标杆企业的全成本管理主要包含以下方面： Ä 全过程目标成本体系 Ä 动态成本体系 Ä 责任成本体系 Ä 实施阶段造价管理体系 Ä 成本评估体系 1 、如何建立目标成本管理体系？ 根据我们对房地产行业成功企业的成本管理实践分析表明，是否 有效进行项目目标成本管理是体现房地产开发企业管理水平的 重要标志之一。目标成本管理就是通过制定目标成本，将目标成 本按规范的成本结构树层层分解；再通过将成本预算落实到部门 与行动上，把目标变成可执行的行动计划，并在执行过程中把实 际结果与目标进行对比分析，找出差距，分析原因，制定改进措 施。 要建立一个完善的目标成本管理体系，需要明确以下关键内容： 1)根据基于战略的管控模式建立成本管理体系结构，成本管理体 系架构主要包括： Ä 成本管理的定位、职责和权责，主要明确企业总体的成本管理 主体、各分项成本管理主体和责任主体，并明确在项目成本管理 业务流程关键环节中各层级各部门的权责； ä 建立集团和下属开发企业（区域公司、城市公司或项目公司） 的成本控制流程和制度 ä 建立并明确成本信息监控手段和制度要求，同时分项、分时的 成本信息报送、汇总和分析要细化到岗位。 2)制定准确的项目目标成本—— 目标成本是企业预先确定的、在 一定时期内和经过努力所要实现的成本目标，是项目成本的控制 线。 要制定准确的目标成本，需要满足以下的基础条件： Ä 建立规范化的成本结构体系，全面反映项目各项成本信息； Ä 充分的成本信息库和成本信息数据共享机制； Ä 规范化的成本管理流程，定义如何在项目发展阶段对 “估算成 本”进行测算，如何在“规划设计”、“扩初设计”、“施工设计” 各个阶段完成对目标成本的层层细化修订，并形成最终的目标成 本，指导招标、施工、采购等业务活动中的成本费用的使用与管 理。 一个完整可行的目标成本的确定，通常包含以下过程： 2 、如何建立责任成本管理体系？ 在明确项目的目标成本的基础上，还需要通过建立“责任成本体 系”来实现落实和考核。“责任成本体系”的目标是明确专业职 能部门的成本管理职责，并借助技术经济指标反馈、考核评价其 职责履行情况。“责任成本”回答的是在成本