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第十四章 租赁合同 ;法释【2021】11号 最高人民法院?关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件详细应用法律假设干问题的解释?25条;本章要点： 1、租赁合同的特征。 2、出租人的瑕疵担保责任。 3、承租人的义务。 4、转租中的出租人、承租人、次承租人的关系。 5、不定期租赁合同的解除规那么。;第一节 租赁合同概述 第二节 出租人与承租人的主要义务 第三节 租赁合同的特别效力 第四节 租赁合同的风险负担 ;;李某与刘某签订一房屋租赁合同。根据所学的?合同法?的知识和相关法律规定，答复以下问题： 〔1〕假设房屋租赁合同的期限为30年，合同是否有效？为什么？ 〔2〕假设租赁期间房屋需要维修，承租人也要求维修，但由于没有维修，致使房屋侧墙倒塌，造成承租人财产损失，责任应当由谁承担？为什么？;〔3〕为了美观舒适，承租人自己对房屋进展了装修，要求出租人按照装修费用的一半支付是否合理？为什么？〔4〕承租人经出租人同意将房屋转租，承租人和出租人之间的关系是否解除？为什么？〔5〕在承租期间，出租人将房屋出售，是否需要承租人的同意？为什么？;某甲将私房三间出租给某乙，租期为2年，在租期内，某甲又与某丙签定了私房三间的买卖合同。以下阐述中正确的选项是： 　　A．某甲与某丙所签订的合同无效，因为某甲未获得某乙的同意　　B．某甲应当提早三个月通知某乙房屋将要出售　　C．某乙在同等条件下有权优先于某丙购置房屋　　D．如某丙购得了房屋，那么其有权决定原甲乙之间的房屋租赁合同是否继续执行;甲将自己的一套房屋租给乙住，乙又擅自将房屋租给丙住。丙是个飞镖爱好者，因练飞镖将房屋的墙面损坏。以下哪些选项是正确的？ A．甲有权要求解除与乙的租赁合同 B．甲有权要求乙赔偿墙面损坏造成的损失 C．甲有权要求丙搬出房屋 D．甲有权要求丙支付租金;　甲将其所有的房屋出租给乙，双方口头约定租金为每年5万元，乙可以一直承租该房屋，直至乙去世。房屋出租后的第二年，乙为了经营酒店，经甲同意，对该房屋进展了装修，共花费6万元。一天晚上，一失控的汽车撞到该房屋，致使其临街的玻璃墙毁损，肇事司机驾车逃逸，乙要求甲维修，甲回绝，乙便自行花费1万元予以维修。现甲乙发生纠纷，均欲解除合同，但就如何解除意见不一。请答复以下1－4题。 ;1.该租赁合同的性质如何？ A.附解除条件的合同 B.附延缓条件的合同 C.附始期的合同 ;2.对于乙对房屋的装修费用，假设甲乙达不成协商一致，应如何处理？ A.由乙无条件撤除，费用由乙自理 B.装修物归甲所有，且甲无须支付费用 C.装修物归甲所有，且甲应当支付全部装修费用 D.假设装修物可以撤除那么撤除，不能撤除的，可折价后归甲所有 ;3.对于乙对玻璃墙的维修及其费用应如何处理？ A.由甲承担维修费用 B.由乙承担维修费用 C.由甲乙分担维修费用 D.由甲承担大部分维修费用，乙承担小部分维修费用 ;4.假设本案中双方未约定租赁期限，甲乙双方又无法就租赁期限协议补充，以下关于合同解除的何种说法是正确的？ A.甲无权随时解除合同 B.甲可以随时解除租赁合同，但应在合理期限之前通知乙 C.乙可以随时解除租赁合同 D.假设合同解除，乙仍应支付解除之前实际租赁期限的租金 ; 第一节 租赁合同概述 一、概念和特点 ?合同法?第212条 租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。;租赁合同的当事人包括出租人和承租人。 出租人是把特定财产交付给别人使用、收益并收取租金的人。 出租人一般为租赁物的所有权人，特定条件下所有人以外的享有使用、收益权的人也可以作为出租人〔?合同法?第224条〕。 承租人是使用租赁物并应支付租金的人 。;租赁合同的标的物简称租赁物，是租赁合同的重要构成要素，是指出租人于合同生效后应交付承租人使用、收益的物。 租赁合同的性质决定了该动产一般应为不可代替物以及非消耗物。 租赁合同的标的物应具有合法性。 租赁合同的标的物一般为现存的物，但不以现存的物为必要。;〔二〕租赁合同具有以下特点： 1、租赁合同是转移财产使用权的合同 2、租赁合同是诺成、双务、有偿合同 3、租赁合同标的物为不可消耗物、特定物 是出租人于合同生效后应交付承租人使用、受益的物。 4、租赁合同具有期限性 20年 6个月 3个月 1个月 1年 5、租赁合同为继续性合同 ;10月6日，甲与乙达成口头协议，甲将自己的牛租给乙耕地。10月7日，乙到甲家中将牛牵走。10月10日，乙又与甲商量以1 000元的价格将牛买下