红巨大厦市场定位营销策划提报.pptx

红巨大厦市场定位及营销策划提报本提报由四部分组成第一部分:市场分析第二部分:项目分析第三部分:项目定位分析第四部分：项目VI及包装第一部分:探手蓝海，试问深度与广度一、宁波写字楼市场宏观概况二、宁波各区域在售写字楼楼盘三、本项目区域概况一、宁波写字楼市场宏观概况1、宁波写字楼发展史——“三十年河东,三十年河西” 1993年－1996年1999年—2000年2001年与2002年2003年与2005年2006年与2007年 宁波写字楼到过一个开发的高峰，华联写字楼、中农信、世贸中心等都是那个时代的产物。但随着落1997年的亚洲金融危机，写字楼市场一度曾进入萧条期，价格缩水了一半左右。那一时期的写字楼对于房地产市场来说如同恶梦，烂尾楼项目在宁波遍地生花，在以后的几年内，宁波几乎没有上过任何专业写字楼项目。 相继推出了体量不大的挑高型产品香榭、梅柏写字楼、大时代高层商住楼，均在短时间内抢购一空，显现出市场较强的吸纳量，而后的中山银座、鼎盛时代、晶都赢家等等品质一般的办公楼项目经包装上市后竟也取得了不俗的成绩，在不长的时间内即告清盘，证明了办公市场存在的较大需求量。 总的来说是一个高速增长、消化存量的过程，随着近两年烂尾楼的重新改造推出，宁波可供改造的写字楼已经所剩无几，存量已经不多，而新盘又没跟上，写字楼市场处于青黄不接的地步，在这种情况下，就造成了2002年写字楼市场非常火爆的状况。 宁波写字楼市场开始进入买方市场，随着更多项目的入市，市场存量达到一个新的高度。但从整体市场来说，各个项目的销售率都达到了较理想的状态，去化速度也不错。2004年开始，新建写字楼开始面市，推动了需要量的上升。2005年，写字楼市场供求稳步上升。 2006年，受到国家宏观调控的影响，供应量出现下降趋势，然而市场需求并未受到政策的影响继续保持上升趋势。2007年是房地产市场最活跃增长最快的时期，办公供应量出现明显的反弹，市场需求继续保持稳步上涨.2、2005-2008年宁波写字楼供销情况从历年的数据上来看，宁波写字楼市场年需求其实相当有限，即使在2007年，销售也仅为50万方出头。2008年由于受到国家从紧的货币政策，从严的房地产政策以及国际经济危机爆发，国内外贸出口行业受较大的冲击的一系列因素的影响下，导致市场信心不足。3、2008年宁波写字楼市场整体运行环境市四区一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月成交面积396004879142223930318841194931578525725169675981362757042 上半年受环球中心、银泰国际等高端项目的拉升，尽管成交量大幅跳水，但价格却涨至上半年的最高点。此后市场表现回暖无力。 九、十、十一月进入宁波办公市场的真正冬天，市四区几乎无写字楼成交。 全年呈现“量价齐跌”的局面。但临近年底政府的宏观调控方向开始转变，办公市场销售也引来了“小阳春”。蓝海结语：2008年宁波写字楼市场 · 在经济危机大环境影响下和未来政策导向尚不明确的市场行情下，无论是自用客户还是投资客户，对写字楼产品都有一定的警惕性，观望情绪浓烈 。 · 写字楼供应量的不断增大是最现实的问题。在宁波，经济产业结构相对单一，写字楼需求有限，主力客群都是外贸、物流、货代类企业，这类型企业的发展好坏将会直接影响到写字楼市场的需求高低。 4、2009年1月－5月宁波写字楼市场成交情况　海曙区江东区江北区高新区鄞州区09年1－5月成交均价20170105429534648369032008年成交均价19889111121210057736810蓝海结语： 2009年1月－5月宁波写字楼● 虽然国家政策利好导向，但09年1月－5月，市场成交量并没有放大，相比之08年初还有一定程度的下降。说明宁波外向型商贸企业经营情况还没有得到改善。● 经济环境发展速度放缓，投资风险加大市场的恐慌心理加剧，观望程度浓厚在出口压力增加的情况下只能拉动内需，国家极力去拉动国民的消费，但是短期内还是没有办法改变这一情况。 二、蓝海个案—宁波各区域在售写字楼楼盘1、海曙区： 因为交通、商务商业等配套因素，区域内汇聚了市场最高端的写字楼，已形成规模效应。老写字楼内部配套设施不完善、交通拥挤等现象日益突出，市场后续供应不足。区域项目名称总建面积面积范围均价备注海曙环球中心170000㎡70-360㎡ 22000-25000元/㎡5A甲级写字楼 物业管理公司:高力国际物业管理，物业费8.8元/月/平方米银泰国际31700㎡160-700㎡ 20000元/㎡精装修。国际知名设计师规划国际化星级商务空间，全面打造符合百强企业的总部基地 。时代广场62160㎡97-150㎡ 18000元/㎡VRV办公中央系统,挑高5.7米大堂 ；精装修恒隆中心60000㎡70-360㎡