房地产企业如何控制成本及相关问题探讨.docxVIP

PAGE PAGE 1 房地产企业如何控制成本及相关问题探讨 作者：史峰  工作单位：X省百事通企业投资集团  1 引言  房地产公司成本掌握基本上可分为土地成本、前期费用、工程成本、营销成本、管理费用和财务费用六大部分，其中，土地成本和工程成本所占比较比重较大，合计可达70%-80%，土地成本因政府掌握价格使得压缩空间较小。因此，工程成本掌握及财务成本是房地产企业成本掌握的关键所在，而且是动态博弈的掌握。本文对于房地产企业如何掌握成本相关问题进行分析，从工程成本和财务成本两方面进行探讨。  2 房地产企业成本掌握存在的问题  2.1 工程成本方面  经过九十年月至今的不断改革，我国现阶段的造价管理模式正沿着现代化的方向发展。从总体上说，目前我国造价管理模式是工程建设全过程的管理，但在实际操作中又存在着一些问题。主要有以下几点[1]：  (1)我国现阶段的工程造价管理以办理工程结算价为目的，只注意在施工过程中的造价掌握，忽视工程开工前投资决策阶段对造价的掌握。  (2)工程造价管理以被动的根据设计图纸编制概预算和计算工程造价为主，忽视了在设计阶段用工程造价管理影响设计，优化设计有效的掌握造价。  (3) 工程造价管理的各阶段相互脱节。投资估算、设计概算、施工图预算、合同价、结算价、决算价，这六个阶段的造价分别由建设单位及其主管单位、设计单位、施工企业各自管理，没有建立前者掌握后者，后者影响前者的有效的工程造价管理体系。  (4)我国目前的工程造价管理资料收集整理制度不完善。  (5) 在市场经济中，由于市场机制的作用和多方面的影响，工程造价的运动变化更快、更复杂。  (6) 成本管理意识上的误区，没有真正实现“全员、全过程、全要素”和全方位的360度成本管理。  (7)成本管理方式比较落后，.忽视成本目标，强调经验数据造成决策不当。  (8)目前的房地产公司难以在短时间内借助于工程量清单和消耗量定额，编制适合本公司的企业定额充分的指导、监督和评价。  2.2 财务成本方面  (1) 大多数房产企业比较重视施工阶段的工程造价成本掌握，而不重视财务成本的掌握，不把其列入整个项目成本掌握的一环。房地产企业应选择合适融资结构，确定项目的债务承受能力和风险，设计出切实可行的融资方案。  (2)房地产行业财务成本发生的周期比较长，要经历施工预备、工程施工、竣工验收、回访保修等多个阶段，而融资成本产生持续的时间会更长。  (3) 房地产行业是资金密集型行业，资金发生额度比较大，企业负责人往往习惯于资金的大进大出，不留意平常费用成本的节省。  当然在掌握费用成本的同时还要留意开源。实例证明，搞好变更签证的索赔工作，深化经营管理工作，也是降低成本增加企业经济效益的有效途径。在成本的过程掌握中，要定期对成本收入与支出进行对比分析，以便从中探索成本节超的原因，纠正对降低项目施工成本的不利因素，提高项目施工成本的降低率。  3 解决对策分析  3.1 工程成本掌握方法  工程造价成本掌握的基本原理是以工程量清单计价和企业定额为基础的全过程掌握方法。要以设计阶段为重点，在优化建设方案、设计方案的基础上，在建设程序的各个阶段采用一定的方法和措施把工程造价的发生掌握在合理的范围和核定的造价限额内。  工程成本掌握贯穿于项目建设全过程，这一点是毫无疑问的，但是进行全过程掌握还必需突出重点，依据国内统计资料表明，设计阶段对投资的影响度为75％-95％，而在施工阶段通过技术革新等手段，对工程造价的影响只有5％-10％，很明显，掌握工程造价的关键是在设计阶段。  设计方案选定、结构的优化、新材料的采用是影响工程造价的重要因素，同时设计打算了工程量的大小，也打算了资源的消耗量。设计的质量、设计的深度也打算了工程造价的牢靠程度。设计阶段既是掌握工程造价最有效的阶段，也是最难以掌握的阶段，设计阶段工程造价掌握内容主要包括设计方案优化、设计概算、修正概算、施工图预算、工程价款调整。  长期以来，在传统定额计价模式下，工程施工阶段一直是开发商进行造价确定与掌握的重点。在工程量清单计价模式下，该阶段仍旧对工程项目的最终造价产生重要的影响。工程施工阶段造价掌握的主要内容为：落实清单中各项工程的实施状况，做好设计变更及工程签证的确认，以便合理的调整工程数量及合同单价，同时要处理好承包商提出的各项索赔。  工程项目成本的发生涉及到项目的整个施工周期，从施工预备开头，经施工过程至竣工移交后的保质期结束。在整个过程中分阶段进行目标成本、实际成本的实际对比，