房地产企业发票审核需关注的八大要点.docxVIP

PAGE 1 PAGE 1 房地产企业发票审核需关注的八大要点 发票审核对房地产企业尤为重要，可以说发票的合规与否直接影响房地产企业的综合税负状况，房企财务人员在日常发票审核时一定要为日后增值税进项税抵扣、企业所得税汇算清缴、土地增值税清算、企业利润及税负管理等事项做好前期铺垫。  基于房企发票审核的重要性，笔者实务中在回复地产客户关于发票开具类问题的时候，都会以最严格的政策执行标准去给出实操性的指导，笔者在此建议房企财务人员应执行的发票审核基本原则应是现行政策执行标准的严格解读下的处理方式，切忌“钻牛角尖”式的以历史经验主义并抱着侥幸心理去降低发票审核标准，以至于最终导致风险在增值税进项税抵扣、企业所得税汇算清缴、土地增值税清算时集中爆发。  为此，笔者结合实务案例为大家提炼出了房企发票审核的八大要点，期望能引起大家留意。  1、发票真伪验证  关于验证发票真伪，相较于通过眼睛和双手“看一看、摸一摸”等传统经验推断方式，笔者建议大家在收到异常发票的时候，可直接登录国家税务总局全国增值税发票查验平台网站来进行发票真伪查询，或者使用微信搜寻：查验发票真伪、发票入账小助手等优质小程序来通过扫码方式进行发票验证。另外相较于纸质发票而言，电子发票造假及重复报销的可能性更大，应赐予重点关注。  2、发票开具格式  关于发票开具格式，主要看发票开具样式是否规范，是否有压线错格、漏盖发票专用章、发票内容打印不全等现象，假如遇到此类状况，建议大家依据状况严重程度，要求开票方作废或者红冲原发票，重新开具发票。另外，相较于平凡发票，专用发票对格式要求更高一些，需要重点关注专用发票格式问题。  3、发票开具时间  关于发票开具时间，重点关注是否存在成本费用发票跨期的状况，需考虑跨期发票对企业所得税汇算清缴成本费用纳税调整的影响。  4、发票开具内容  关于发票开具内容，重点关注发票开具内容是否与实际业务相符，是否存在虚开发票的风险。另外需关注票面的各项要素是否完整、精确。比如：发票抬头是否规范，是否为本单位全称，有无错别字或漏字状况、纳税人识别名是不是正确无误，另外，相较于普票而言，专票还需重点审核「地址、电话」以及「开户行及账号」两栏信息是否精确完整，取得的是发票复印件还是原件、收款人、复核人、开票人是否齐全等问题，以上关注点中，除收款人、复核人、开票人问题外，实务操作中，其余问题均会成为土增正式清算时，税务局或者事务所严格根据税法规定对相应开发成本不予认可从而对开发成本做调减处理。实务中，许多房企因不重视发票过程中的严格管控，导致清算时吃了这个哑巴亏，即使部分供应商单位，情愿协作重新开具发票，但依旧存在因为发票开具的时间性差异，从而导致在正式清算时再找原发票开具单位要求重新开具发票时，存在原发票开具单位已注销、原开票单位由小规模纳税人升为一般纳税人税率变化、或者原开票单位为国企，重新开票意味着会冲击对方原有的业绩考核指标体系，重新开票的难度是很大的。所以，以上问题一定要引起大家足够重视。(关于一般企业发票开具的具体论述，可参考笔者另一原创文章：《企业“涉税票据”风险防范要点深度解析》)  5、发票开具类型  关于发票开具类型，主要的关注点有以下几个方面：(1)专票还是普票?主要考虑的是能够取得专票的一定不要以普票入账，以防导致少抵进项税，增值税上多交冤枉税;(2)电子发票还是纸质发票?这方面主要关注点在于要防范假发票及发票重复入账的问题，关于防范假发票问题，上文已做说明，此处不再赘述，对于电子发票重复报销入账问题，可通过在现有财务软件中增加发票审核模块、利用微信发票入账小助手或者利用EXCEL查重功能建立发票查重备查账等方式来防范。(3)自开发票还是代开发票?主要关注代开发票的业务性质，是否存在需代扣个税的问题，建议要求代开方供应完税凭证。(4)差额开票方式还是全额开票方式，这个主要关注的是土地房产转让过程中的差额计税业务有无错误适用差额开票功能?通常转让方可通过全额开票，差额纳税申报方式实现差额扣除后的交税结果，但是实务中，笔者发觉转让方存在直接根据差额开票功能差额开票的状况，如此直接导致下游土地房产受让一方会白白损失了进项税额问题(关于此问题深入分析，笔者将在下篇原创文章中具体论述)。以上问题，均需引起大家重视。  6、发票开具税率  关于发票开具税率，重点关注是否与实际业务相匹配，税率是否正确。首先，在税率走向设计上，主要在甲供材、清包工等业务设计上，要综合考虑上游企业适用简易计税或者一般计税对房企增值税税负管控的影响;其次，上游企业供应混合销售业务、兼营业务在开具发票税率处理上，一定要求上游企业根据实际混