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房价模型 房价 模型是房价的公式化、数学化表 示，用于揭示房价形成和变动 的 规律。 目前房价 模型共分三类。第一类，是理论 模型。理论模型利用经济学 和地租理论而 建立。第二类，是统计模型。统计模型利用统计方法而建立 。 第三类是收益 模型。收益模型采用对未来的租 金进行折现而建立。这三种 模型各具特点 ，适用于不同的房价分析需要。 一、 理论模型 理论模型 以《亚洲经济评论》主编汪林海 为代表，汪林海提出了如下 房价模型，并 给出了理论推导过程 ： 上式， P 为城市中某套住房 的价格， U 为该套住房 的有用性， U0 最差 地段上的住房 （劣等住房）的有用性， C0 为最差地段 上住房的生产成本。 城市中最差的 地段上的住房也称为劣等住房。 住房的有用性，是指综合住 房的地段因素 （所在地段的交通、治安、购物 、环境因素）和住房本身的 因素（如住房 的装修、歌剧、新旧程度等因素 ）后，消费者对住房的综合 评价。该公式 成立的条件，是住房市场为完全 竞争市场。 汪林海认 为，城市中，某套住房价格与该 套住房的有用性成正比，与 劣等住房有用 性成反比，与劣等住房的生产成 本成正比。 汪林海的推导 过程为：假设 越好的住房价格越高，住房之间 价格之比等于有用性之比， 从而有 P/P0=U/U0 ，得到 P=U/U0*P0 ，利用古典地租理论 上的劣等地商品 价格 P0 等于 劣等地生产成本 C0 ，从而劣等住房的价 格 P0 等于劣等住房生 产成本 C0 ，从而把 P0=C0 代入 P=U/U0*P0 ，得 P=U/U0*C0, 即上述公式 。 二、 统计模型 统计模型 以 Kain and Quigley （1970 ），Wabe (1971) ，Evans （1973 ）， Anderson 和 Crocker （1971 ）、Henry M. K. Mok 等 （1995 ）、Piyush tiwari （2000 ）、 Sibel Selim （2008 ）为代表。统计模型研究者 们认为住房不存 在理论模型， 只能利用统计手段里建立统计模 型。 统计模型 中的典型房价模型，就是特征价 格模型（ Hedonic Price Model ）。 Gordon F. M. 等认为， 以 Lancaster （1966 ）的消费者理论和 Rosen （1974 ）的 特征价格理论为理论基础的特征 价格模型 （Hedonic Price Model ），是 近几十年来房价模型的主流模 型。 特征价模 型的研究思路是：住房由于具 有各种满足消费者需要的特征 ， 从而能按照某 一价格出售（ Rosen,1974 ），住房之间的价格差异来 源于住 房之间的特征 的差异（ Chin T. .L. ，Ch