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房地产投资决策 什么是房地产投资决策 所谓房地产投资决策， 是指对拟建房地产投资项目的必要性和可行性进行 技术经济分析 ，对 可以达到目标的不同方案进行比较和评价，并作出判断，选择某一方案的过程。 房地产投资决策概述 [1] 房地产投资决策对房地产业和房地产市场的完善和发展具有十分重要的意义。 房地产 由于其 空间的固定性特征，一旦 决策 完成付诸实施， 将很难随意移动和变更。 另外， 房地产投资建设周 期长、占用资金量大，一旦开工建设就不能中断，要力求缩短工期，在最佳时机投入 市场 。房地 产投资 还关系着人民的基本需要和生活质量的提高， 又关系着经济发展和城市建设， 它的总量水 平、结构状况、 空间布局和时间安排均十分复杂。 房地产投资规模在整个国民经济投资规模中占 有很大的比重， 它必须与社会所拥有的人力、 物力和财力相适应。 这些情况都决定了必须重视 房 地产 的 投资决策 。房地产投资决策的科学水平直接表明了一国或一个地区房地产业和房地产市场 发育的成熟程度。 房地产投资决策过程 [1] 房地产投资决策过程是指在房地产投资决策中， 提出问题、 分析问题和解决问题的过程。 其 一般程序包括分析问题、设计方案、评价方案、实施方案、方案调整和反馈的过程。 （1）调查研究提出房地产投资项目。 其中以 市场调查 尤为重要。 它是房地产项目投资决策的前提和基础。 这一阶段的关键在于明 确问题，包括希望解决的问题是什么？它的关键因素是什么？必须在什么时间解决它？为什么要 解决这一问题？为解决这一问题愿付出多大代价？在发现问题的过程中， 可以使用关键因素分析 技术。关键因素即在做出任何行动之前， 必须改变、 转移和消除的因素。 通过发现这一关键因素， 我们通常可以透过问题的表象把握真正的问题所在。 确定决策的时机也是十分重要的， 无论是先 于或滞后于决策能产生实效的时机，都无法实现有效的决策。 （2 ）确定房地产投资决策目标。 合理的目标是合理决策的前提。 决策目标 的形成、 目标的大小、 层次及决策者对目标的认识 都会影响决策的顺利进行。 决策目标 是由上述阶段中所要解决的问题决定的。 在目标确定过程中， 首先必须把要解决问题的性质、 结构、 症结及其原因分析清楚， 然后才能有针对性地确定合理的 决策目标。决策目标必须十分明确，目标过分抽象或模棱两可、含糊不清，决策将无所遵循，决 策目标的实现程度也难以衡量。 合理的决策目标应该是可以衡量其成果、 规定其时间和确定其责 任的。另外，决策目标往往不只一个，而且多个目标之间有时还会有矛盾，这就给决策带来了一 定的困难，所以，要处理好多目标的问题。 （3 ）找出所有可行方案。 根据房地产投资目标和有关的信息情报， 拟定可行方案， 并要求整体详尽性和相互排斥性相 结合， 以避免方案选择过程中的偏差。 整体详尽性指拟定的各种备选方案应尽量包括所有可能找 到的方案，因为方案的数量越多、 质量 越好， 选择的余地就越大。 相互排斥性指在不同方案中只 能选用一个方案。 分析者对于最有潜力的方案， 应依照下列原则进行检查： 主要分析工作应致力 于最有效的几个方案上； 用在分析上的总费用不可超过它的预期收益。 在拟定备选方案的过程中， 还应考虑可能出现的意外变动，并对主要的参数及可能出现的误差和变动，进行预测性分析。 （4 ）确立衡量房地产投资效益的标准