房地产投资法律讲座(地产企业获取土地使用权的常用合作模式)参考.pdfVIP

房地产投资开发相关法律问题 讲 座 提 纲 一、 土地使用权出让及相关法律风险 概念 应注意问题： A、出让主体； B、出让形式； C、地下资产及设施； D、年限； E、土地使用权闲置； F、出让状态； G、价差及责任对象不 一致问题 二、 项目转让模式开发房地产及其法律风险 概念、条件、应注意的几个问题 三、股权转让模式开发房地产及其相关法律风险 概念 应注意问题： A、协议主体； B、债权债务承担及交割日； C、项 目公司与其原股东之间的现金往来； D、股权转让变更登记； E、税收 沉淀问题； F、以固定楼面地价单价确定股权交易价格； G、出资成立 新公司而后进行股权转让 四、 房地产合作开发模式及其法律风险 概念 应注意问题： A、资质与土地性质； B、投资额度； C、预售回款； D、合作协议应注意问题； E、名为合作实为土地使用权转让； F、名 为合作实为借贷； G、名为合作实为房屋租赁； H、名为合作实为房屋 买卖。 1 / 16 房地产投资开发相关法律问题 ( 阳光城地产公司讲稿 ) 陕西德伦律师事务所 邹辉 “房地产投资开发相关法律问题” 是一个很大的法律题目。 目前， 我国房地产领域的法律完善程度远远落后于高度发展的房地产行业， 各项涉及房地产的法律法规结构庞大， 错综复杂， 甚至存在前后矛盾 难以适用。但总的说来，目前我国房地产开发领域已经形成了以 《物 权法》、《合同法》、《城市房地产管理法》、《土地管理法》、《城乡规划 法》为支柱，最高人民法院三大司法解释（审理商品房买卖合同纠纷 适用法律问题的解释、 审理国有土地使用权合同纠纷适用法律问题的 解释、 审理建设施工合同纠纷适用法律问题的解释） 及其他各项法规 规章为构架的基本法律体系。 由于土地资源的稀缺性， 加之土地政策的不确定性、 土地所涉及 的拆迁、征用等问题的复杂性， 目前房地产行业的最大投资风险就是 在于最初取得项目经营性用地的方式是否合理， 成本是否可控， 风险 是否可规避。 今天， 我和大家着重探讨一下房地产投资开发过程中， 土地使用 权取得利用几种模式的法律风险和相关法律问题。 房地产开发实践过程中，开发商对于住宅、 商业、 旅游等经营性 用地的取得利用方式， 通常采取以下几种模式： （1）土地使用权出让； （2 ）股权转让模式； （3 ）项目转让模式； （4 ）合作开发模式。实践 2 / 16 中，这几种方式往往还存在相互交织的错综复杂情况。 由于时间有限， 今天只能粗线条的进行介绍。 一、 土地使用权出让及相关法律风险 土地使用权出让， (这里指国有土地使用权出让，集体土地不能 经营房地产开发， 只有通过征收集体所有土地为国有土地，