房地产项目开发周期基准的探讨借鉴.pdfVIP

房地产项目开发周期基准的探讨 为了提高项目开发效率， 国内一些标杆房地产企业均颁布地产项目开发周期 基准，总结推广本公司多年以来项目开发的最佳实践， 并将根据今后开发过程中 的新的最佳实践和集团的战略导向，逐步修订基准要求。 1． 地产项目开发周期基准的内容 包括地产项目总体开发周期基准、 设计周期基准、 总包招标周期基准、 典型 物业施工周期基准四部分，均包含具体指标及其应用解释和示意图两块内容。 2． 地产项目开发周期基准的意义 公司的总体效率即 ROE水平，由投融资效率和地产项目开发效率所决定， 地 产项目开发效率的提升，一方面构成融资效率的基础，支持滚动投资效率达成； 另一方面更是公司资产周转速度、 资金利润回报的实际保证， 其本质是追求合理 利润率之下的 IRR 最大化。地产项目开发周期对开发效率起着决定性的作用。 根据公司典型的中型项目初步测算，在地价占销售收入 30-45%时，销售回款提 前一个月，项目的 IRR 水平将提高 0.7%— 1%左右。因此，从资金的使用效率出 发，区域性的开发周期基准也将构成公司投资布局的一项重要依据。 3． 地产项目开发效率基准应用准则 3.1.公司地产项目开发周期基准是由各区域和各项目地产公司根据区域内竞争企业 的状况和自身能力而决定的效率基准， 由公司项目管理和投资发展部基于同行业 同区域对比研究，对各区域公司进行支持和指导，每年整合并颁布一次。 3.2.公司颁布的地产项目开发周期基准将是可研阶段公司对地产项目总体计划要求 的基础，新增投资项目的总体计划均需满足周期基准，新项目可研的 IRR 测算 也必须基于该周期基准， 项目公司已有地产项目总体计划安排均不得低于周期基 准。 3.3.公司地产项目开发周期基准， 设计周期纳入年度考核， 其他周期基准作为总部备 案，暂不考核，纳入项目公司管理能力评价体系中。 3.4.地产项目开发周期基准每年调整一次， 各区域和各项目公司应在对自身能力及本 区域内竞争对手开发周期研究的基础上，在每年 11 月底前完成调整，并报总部 项目管理部备案， 由总部重新颁布。 开发周期基准的调整应做到随着总部和区域 公司的能力增强，并在总部流程优化、产品标准化、战略采购等工作推动下，力 争做到年年有进步。 3.5.地产项目开发周期基准执行办法由总部项目管理部负责解释。 4． 地产项目开发周期基准 4.1 地产项目总体开发基准周期 n 地产项目总体开发关键线路示意图 地产项目总体开发周期基准值及其应用解释 一定品质下的地产项目高效开发 序 物业类型 号 深圳 上海 北京 武汉 最早开 竣工 竣工 最早开 竣工 最早开 竣工 最早开盘 盘 备案 备案 盘 备案 盘 备案 别墅、TH4层 475 435 1 265 天 265 天 +1 层地下室 天 天