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建筑工程项目投资 1 、建筑工程投资项目规划决策阶段 建筑工程项目的规划决策主要是指项目的可行性研究，包括市场调研、 技术方案和建设条件的研究、经济效益的分析与评价三大内容。其中 经济效益的分析与评价是项目可行性研究的核心。 1.1 建筑工程可行性研究阶段一般情况下我们造价人员参与建筑工程 可行性研究的情况不是很多。但是，应该提出一些有用的意见，例如 在市场调研、技术方案和建设条件的研究、经济效益的分析与评价方 面。又如在建筑工程项目现场情况、七通一平情况、可能的地质情况、 冬雨季时间、工期等方面，这些情况一般作可行性研究的人是不怎么 详细考虑的，不过这些都会对建筑工程造价产生影响，一旦你提出来 不管人家采纳与否，以后发生相关问题你都会有准备，况且可行性研 究中预备费和不可预见费都与造价相关；此阶段占成本控制的 5％。 2 、建筑工程设计阶段： 优化设计方案，就是抓住了控制建筑工程项目投资成本的源头。建筑 工程设计是工程项目实行全面规划和具体描述实施意图的过程，是具 体实现技术与经济对立统一的过程。拟建建筑工程项目一经决策确定 实施后，工程设计就成了建筑工程建设中控制工程造价的关键。 2.1 、工程设计阶段一般书上都说建筑工程设计能够控制工程造价的 70％，其实这是基本不可能的。第一，建筑工程设计单位不可能去作 什么限额设计，他们设计的出发点都是安全可靠合理耐用，而节约造 价是次要的。第二，即使建设单位造价人员实力比较强，能够对图纸 快速做出反映，发现超过限额很多，那么建筑工程设计单位修改图纸 也需要一个心理承受过程和技术检验过程，况且重新出一份图纸需要 时间，对建设单位接下来的招标监理施工预售等等过程都会有所干扰， 财务成本也会逐日提升，建设单位不会这样做。所以限额设计对绝大 多数房地产开发单位来说都是一句空话，倒不如踏踏实实的告诉设计 单位需要设计什么标准档次来的实惠。因而，这个阶段能控制造价的 比率至多 5％。 2.2 、审图与设计的完善：因为大的设计院一般工作比较忙，建筑结 构安装设计人员不可能做到百分百准确的衔接，甚至可能出现某些错 误，所以需要政府审图机构实行可靠的审查，审图机构对图纸上一些 错误和疏漏会实行修改和补充，这些都会作为图纸的组成部分一起提 交给建设单位，建设单位用它实行招标会减少很多图纸设计风险、减 少一些不平衡报价所带来的损失，我们造价人员要积极参与这个过程， 即使不能参与也要对专家提出的意见和建议把握清楚，理清头绪；此 阶段能控制造价的比率占 5％。 2.3 、设计优化：基本就是甲方提出的设计变更或现场签证，施工方 没有提出设计变更的权力，设计方提出的设计变更多从技术上考虑。 作为造价人员必须知道设计变更的优劣对开发效益的影响水准，否则 就很难把握成本，他的基本原则是技术上可行、法律上允许、经济上 合理、质量标准不变。其中经济上合理是指在其他标准不变的情况下， 节约成本；不过也可能有另外一种情况：即虽然增加成本，不过会提 升房地产的售价、口碑、社会效益等潜在指标，而且往往会提升很大， 甚至达到新的层次。设计优化的难点就是在于怎么把握这个量度，这 就需要造价人员去分析了。此阶段能控制造价的比率占 5％。 2.4 、图纸会审：一般由监理方主持，建设方施工方设计方一起坐下 来，对图纸上一些疏漏错误矛盾笔误等等实行核对并出正式文件，作 为设计变更的一部分直接实行结算。它与审图不同，审图是由专家实 行的，而图纸会审是由具体实施人员实行的，所以更具有实际意义。 作为控制理论的事前控制，这个阶段比限额设计实际多了，而且对造 价人员来说相当重要，一是能够修正审图时未发现的错误，对预算的 准确性有很大协助；二是图纸会审基本都是施工方提出的问题，你也 能够借此看看施工方和监理方技术水平如何，而且要慎重看待施工方 提出的设计变更建议，因为在图纸会审时施工方会提出一些对其施工 有利的建议和变更，作为造价人员必须实行判定是否对公司有好处， 否则造成的损失都是你的；在图纸会审中要注意一点：因为仅仅大家 坐在一起研究出来的，时间精力都有限，所以必须让设计方把图纸会 审拿回去仔细计算后才可出正式文本，否则之后再实行变更就事倍功 半了。此阶段能控制造价的比率占 5％。 3 、建筑