论不动产所有权移转法律规范问题下..docVIP

论不动产全部权移转的法律规范问题下. 论不动产全部权移转的法律规范问题下. PAGE / NUMPAGES 论不动产全部权移转的法律规范问题下. 论不动产全部权移转的法律规范问题下 三、登记与合同效劳：能否认可物权行为 ( 一司法解说与事例剖析 在接受登记为物权改动奏效要件后，我们要弄清楚的一个问题是，登记对不动 产买卖或他项权设定合同的影响。这一问题的实质是，登记为合同的奏效要件，还 是物权权益改动的奏效要件。我们从司法实践下手议论这一问题。 1984 年最高人民法院《对于贯彻执行民事政策法律若干问题的建议》第 (56 条 规定：“买卖两方自发，并立有契约、买方已交托了房款，并实质使用和管理了房 屋，又没有其余违纪行为，不过买卖手续不完美的，应以为买卖关系有效，但责令 其补办房子买卖手续。”这一规定似采过户登记与合同相分其余看法。但这一看法 在此后被最高院所修正。 1987 年最高院给辽宁省高级人民法院批复中指出：《意 见》第 (56 条规定的精神只合用于解决 1983 年《城市私有房子管理条例》实行前 的历史遗留问题 ; 《条例》实行后，人民法院审理此类案件，即应严格依据《条 例》的规定办理 . 此后，各级法院基本上按这一精神，对未办理登记过户手续房地 产买卖合同一律判断无效。 1990 年最高人民法院在给黑龙江高级人民法院《对于公房买卖的成立一般应 以产权转移登记为准的复函》中，即以为房子买卖协议签订后，未办理产权转移登 记手续，应以为该民事法律行为依法还没有成立，同意一方翻悔或排除买卖协议 . 我 们且无论该案当事人能否有合法原由要求排除第一个房产买卖协议，单就最高人民 法院在复函中仅以未登记而否定房产买卖协议的成立刻是值得商议的。在这里，最 高人民法院仿佛将登记作为合同成立的形式要件 . 即便这里认可合同的成立与奏效 有别，最高人民法院的看法最多能够解说为合同的奏效要件。实质上，司法实践中 的很多裁决即是依据登记为合同的奏效要件作出的。下边即是以未登记来否定前一 房子买卖合同的一个真切事例。 案情：张某听闻某区的一片平房要综合开发，于 1991 年 4 月与表兄齐某达成 购置两间西配房协议。商定，房价 7500 元，先交 3500 元，余款年末交清。随后搬 入居住并宴请中证人等以示成交。后齐某又以 1.5 万元与田某协议成交，并办理公 证和过户登记手续，将户名改为田某。 1992 年 8 月 5 日田某要装饰时，张才发现 又卖给田，拒绝田某装饰。二人争吵，田某起诉法院要求张某退还房子。 法院裁决： 1. 齐某与张某买卖法律关系无效，齐某返还张某 3500 预支款 ;2. 齐某与田某之间买卖关系切合法定要件，因此有效，张某应于裁决奏效后 1 个月内搬出房子。 在本案中，同一幢房子先后卖给张某和田某，田先进行登记，故法院裁决田某 获得全部权。可是，问题是齐某与张某买卖法律关系能否无效呢 ?回答这一问题取 决于登记究竟是房子买卖合同的奏效要件，还不过是物权转让或改动的奏效要件。 正如前面指出，我国现有的法律并未明确规定登记过户是房子买卖合同成立或奏效 的形式要件，并且，实质上极罕有国家将权益登记作为合同奏效要件，即便推行债 权形式主义的国家，登记也仅为物权改动的奏效要件，而不是合同的奏效要件。我 国司法实践认定缺乏登记的不动产买卖合同为无效，是对登记效劳的一种误会，混 淆了登记作为物权改动的奏效要件和合同奏效的形式要件。或许说这里混杂了合同 的登记和物权改动的登记。我国的不动产登记是权益登记，即对不动产权归属确实 认，而不是对不动产买卖合同的登记。这里登记可是是房子买卖合同执行的法定方 式和内容，对合同奏效没有影响力，而不过是合同惹起的权益改动的公然和对改动 后权益归属确实认。所以，我们认定登记仅为物权改动的奏效要件，与合同有效无 效无直接关系。 依据登记为物权改动奏效要件原则，在上述事例中，两份买卖合同都有效，只 是田某因登记获得物权，而张某因没有登记不生物权效劳，但仍旧可鉴于有效的买 卖合同向齐某主张违约补偿。假如认可登记为合同的奏效要件，那么只有田某与齐 某的买卖合同有效，而张某与齐某的买卖合同无效，在这类状况下，只好按无效合 同返还已获得财富和补偿损失。比较二者，将登记作为物权改动的效劳能够赐予因 登记缺点而不可以获得物权的人以更有益的救援，加重违犯诚实信誉原则一物二卖者 的责任 . 所以，将登记作为债权惹起的物权改动奏效要件是比较合理的。这样登记就不 再被视为合同的形式要件，而不过是物权改动的奏效要件。问题是认可登记为物权 改动奏效要件，那么能否就意味着认可物权行为呢 ? ( 二合同行为与物权行为 物权行为是惹起物权获得 ( 或发生、丧失 ( 或消灭、更改等物权改动的法律行为 的总称。在这些法律行为中，有些法律行