探析维修资金存在的弊端和危机.docxVIP

PAGE 2 探析维修资金存在的弊端和危机 　　探析维修资金存在的弊端和危机  　　文/王德春  　　本文在探析维修资金存在的弊端和危机中，首先应该确立一个思维模式：维修资金管理的概念是什么?维修资金目前存在弊端和危机的根本影响是什么?  　　笔者认为维修资金管理的重点应是合理使用与规范使用。即业主(通常表现为由业主大会选举产生的业主委员会)和经业委会选聘、签订了物业服务合同的物业管理企业的两个物业管理活动的主体，在实施对业主共有物权的物业区域内，售后保修期满后，物业的房屋，共用部位、共用设施设备的大修和更新改造的专项资金的使用管理。业委会对维修资金的使用有监督管理权利。物业管理企业对维修资金的使用应负有专业化使用管理的责任。  　　从物业管理活动的现实状况看来，业委会和物业管理企业这两个主体在如何用好管好维修资金中确实存在不可忽视的弊端，而弊端的存在又会诱发业主和物业管理企业之间的纠纷冲突危机，引发业主对业委会的纠纷冲突危机，引发物业正常使用、物业增值保值产生不良后果的危机，不仅给业主正当维权造成损失，而且给物业管理发展带来不良影响。  　　一、业委会未能正确行使维修资金的监督管理权利，会产生四个方面弊端  　　1、业委会一般来说不可能也不应当苛求其有专业化的物业管理知识，但业委会拥有物业管理专项维修资金的监督管理，审核批准使用的权利，因此某些业委会通常表现为对维修资金的使用惜金如命，死抠死捂不用，认为能省则省，不用为善策，认为这样才是管好业主的钱。由于有这样的思维习惯行事，当物业管理企业按照物业服务合同约定和物业区域实际需求需要对房屋，共用部位、共用设施设备投入大修，更新，改造而申请使用维修资金时，往往被打回票，使得物业管理企业无可奈何，巧夫难为无米之炊。遇到这种情况，物业管理企业又唯恐与业委会搞僵关系，徒增风险，因此会有多一事不如少一事的心态，明明应当使用维修资金也三缄其口。致使当用不用、贻误物业保养。这是一种业委会不合理不得当的维权极端表现所致的弊端。  　　2、另一种极端化的表现则恰恰相反，业委会认为该怎么花维修资金的大权在握，因而轻率地使用，觉得有权不用过期作废。由于有这种想法，因此对维修资金使用根本不履行监督管理权利，只要物业管理企业申报，照批不误，也不了解为什么要用、用度的合理性。业委会朴素的想法是反正钱不是落入我个人腰包，用了问心无愧，是为业主维权着想嘛。退一步说，万一今后有什么问题，也是物业管理企业兜着。业委会对维修资金使用管理爽快一点，业主高兴，物业管理企业感激，两面皆大欢喜，何乐而不为。殊不知在不知不觉中，业委会对维修资金的监督管理形同一枚橡皮图章，受损失的却是全体业主。  　　3、与上述两个弊端不同的另一种弊端则是极少数业委会滥用维修资金管理权利，撇开物业管理专业化管理，自行其事，越俎代庖。认为维修资金的使用要自己具体操办才放心得下。但由于业委会成员对专业知识的匮乏，对选择物资和技术供应商服务不具备市场运作能力，往往吃亏上当，如价格被欺诈，工程质量低下等等。待一切生米煮成熟饭，事后显露出种种后遗症，为时已晚，已经给业主造成了不必要的损失。到了这个地步，业委会推诿的理由则是：好心办坏了事，付了学费。但是，在此之前，业委会根本就听不进物业管理企业的劝阻，更视之为干涉。更有甚者，这样做为业委会中个别居心不正的人牟取私利，开了方便之门，成为坑害全体业主利益的违法违规行为。  　　二、物业管理企业未能担负起管家责任，会产生五个方面弊端  　　1、物业管理企业把维修资金视为唐僧肉，使用起来大手大脚，对物业区域内需要大修、更新、改造的项目缺乏精确的预算，申报使用维修资金宁多勿少。还有的表现为反正是业主的钱，不用白不用，又不捞进物业管理企业腰包，为啥不舒舒服服用。由此产生的弊端表现为，维修资金在使用管理上失控，无端地浪费业主的维修资金。  　　2、物业管理企业对服务合同约定的维修保养各项服务平时不尽心尽责，认为日常维护保养没啥重要，只要能运行就万事大吉。尤其对运行设备，不精心呵护，带病运行，不顾隐患积累。一旦设备设施累积成大疾，反正到时大修，更新。这是典型的以大修、更新、改造、替代日常应有的维修养护责任所产生的弊端。