宜昌市房地产业发展对策研究报告.docx

序 房地产是人类生存与发展最基本的生活资料之一，是衡量一个国家或地区经济和社会发展水平的重要标志。房地产业以生产和经营房产为最终产品的产业，伴随我国城市化进程的快速推进，其市场需求巨大，且产业链长，集劳动密集，资本密集，技术密集为一体，是国民经济的支柱产业。我市应该把房地产产业培育成我市国民经济新的增长点，确立为我市经济社会发展的重要战略目标之一。 本课题组经过半年工作，从市场调查入手，对我市房地产市场消费者和房地产开发企业进行问卷调查，走访了我市知名度高、影响力大的企业，深入到宜昌市建设局、市委政策研究室、房地管理局、国土资源局、人民银行、计委、统计局、宜昌日报等单位进行调研，在了解掌握相关资料，反复听取各方面对我市房地产认识与发展建议的基础上形成了此份系列报告。 本报告有四部分内容，分别是宜昌市房地产市场消费者调查分析研究报告，宜昌市房地产开发企业研究报告，宜昌市房地产业发展对策研究报告，宜昌市房地产业预警预报系统研究报告。我们在客观分析了我市房地产业发展的现状、问题和面临发展主要机遇的基础上，从政府宏观调控管理与市场发展的多维角度提出了若干促进我市房地产业健康持续发展的政策建议，供有关部门与企业决策参考。 宜昌市房地产业发展对策研究课题 组 二零零四年二月 课题研究人员简介： 李绍停，高级工程师，宜昌市建设局副局长，宜昌市房地产开发协会会长， 三峡大学兼职教授，华中农业大学毕业。2001 年在美国多个研究机构以建筑管 理为题从事过为期一年的访问研究，曾主持过宜昌市多项重点工程建设，其中， 其所主持建设的夷陵长江大桥获得我国建筑最高奖鲁班奖。 刘丰雷，宜昌市建设局建设科科长，宜昌市城市燃气协会会长，宜昌市房地 产开发协会副会长，长期从事房地产开发管理研究。 史文银，市场营销学硕士研究生，房地产营销、策划专家，职业经理人、经 纪人，现任深圳深港房地产研究中心主任，深圳报业集团报众地产经纪公司董事、 常务副总经理。从事房地产项目策划营销达 5 年，成功地进行了近 20 多个地产 项目的策划、营销，销售面积达 100 多万平方米，销售额达 50 多亿元。 张震，三峡大学经济与管理学院党委办公室主任，讲师。华中农业大学本科 毕业，华中师范大学研究生毕业，对企业的经营管理、人力资源管理有一定的研 究，发表论文 9 篇，参与各类科研课题 4 项。 郑浩昊，三峡大学经济与管理学院市场营销学副教授，中南民族大学本科毕 业，华中师范大学研究生毕业，对市场营销管理、营销策划、广告策划有较深入 研究，发表专业学术论文 20 余篇，承担或参与省级以上科研项目 4 项。 戴发山，三峡大学经济与管理学院统计学副教授，对统计学、中小企业管理、 商业企业管理有较深入的研究，主持和参与各类科研项目 5 项。 宜昌市房地产业发展对策研究报告 一、宜昌市房地产业现状 （一）宜昌市房地产市场消费者调查分析 1.消费者住房现状分析 通过大量的问卷调查和实地走访，我们发现宜昌市居民受多种因素的影响对 现有住房条件的满意程度较低，而且，这一情况还在进一步恶化。 （1）宜昌市居民新购住宅比例比较合适 从被调查消费者中我们发现住宅使用年限在 3 年以内的只占 31.9％，住宅户 型在三室两厅及以上结构的占被调查者的 31.5％，这充分说明目前宜昌市居民近 3 年购房者张 1/3，新购房户型趋向科学合理和住宅面积多在 100 平方米以上。 （2）宜昌市居民目前对住宅情况满意率仍较低 从图 1 可以看到宜昌市居民对现有住宅非常满意的只占 2.8％，较满意的占29.7％，说明除近 3 年购房者对自己住宅感到满意以外，还有 67.5％的居民对自己住宅情况感到一般、甚至不满意，且不满意和非常不满意占到 34.2％，这一部 分群体是宜昌市未来房地产重要的消费者。 图 1：宜昌市居民对目前家庭住宅满意情况 （3）造成居民对住宅不满意的原因较集中 通过图 2 可见：宜昌市目前家庭住宅面积在 100 平方米以下的家庭占 76.1 ％，人均面积在 20 平方米以下的家庭占到 45.6％，住房面积小，结构自然不会 合理。所以通过调查资料整理发现，占被调查者 60.1％的家庭认为住宅不满意是 由于“住宅结构”和“住宅面积”两个因素引起的（见图 3）。 图 2：宜昌市被调查家庭住宅面积构成情况 图 3：影响宜昌市对家庭住宅不满意的因素 2.消费者购买需求状况分析 （1）购新房计划情况 根椐宜昌市消费者现状分析，扣除被调查者中 1/3 新近买房者没有购房计划 外，其余均有购房计划。5 年以内有购房计划的占被调查者的 40％，显示宜昌未 来 3－5 年商品房需求会比较旺盛。 （2）居民未来购房能承受的商品房房价 房地产作为一种特殊的商品，与其他商品相比其价格显得尤其昂贵，所以置 业者往往会很在意价格