房地产营销经理管理工作开展思路.pptxVIP

;五个“保持”： 1.保持和上级领导有效沟通，做到勤思考、多动手、精沟通。 2.保持与案场销售专案(经理)的顺畅沟通，充分了解与把握销售进度及销售现状。 3.保持与销售员的沟通，充分了解团队现状，及时把握基层人员心态，洞察秋 毫，为稳定团队、鼓舞士气做好有效准备。 4.保持适当的客户沟通，了解客户心声，为我们营销团队的服务和产品等做更 好的改进。 5.保持长期走访市场第一线动态，切实掌握市场竞争格局，做到“知彼知己”。;五个“心”： 1.专心： 对每一个项目，每一件事情都要专心而高效的去做好； 2.细心： 对每一个项目从市场、产品、营销策略、销售策略、尤其是价格的制定及审核等 做到逐步审查、核算，严格实行多级监督并行机制； 3.用心： 用自己对工作的热情去感染同事，用心去交流，协助同事，帮助团队的每一位同 事尽快成长； 4.安心： 在自己的工作岗位上，能够承受压力，客服困难，安心工作； 5.放心： 在工作上努力发挥自己的特长，尽量多的独立而出色的完成各项工作，让上司放 心，让公司放心。;一、业务执行 1.项目销售业绩目标的制订； 2.负责并组织重大营销策略及营销技战术方案的拟定； 3.按计划完成项目销售业绩指标，监控销售动态进程； 4.项目阶段性销售签约及回款情况； 5.监督销售相关数据的整理、汇总情况； 6.组织市场及竞争个案调研工作； 二、服务质量控制 1.持续提供专业、高品质的销售服务，不断提高客户满意度； 2.客户投诉的处理。;三、销售管理 1.协调组织案场经理和销售人员的工作安排； 2.制定并严格按管理制度与流程督导案场销售工作； 3.监督项目档案管理工作。 四、团队管理 1.合理制订销售业绩指标，任务下达清晰； 2.按不同销售阶段调整团队人员编制，培养优秀骨干员工； 3.宣导公司企业文化，传达公司政策与制度，维护良好的工作氛围； 4.严格执行对不同项目员工的各项考核，合理进行奖惩管理； 5.定期根据不同项目团队的需要进行团队成长性培训； 6.定期组织不同项目会议，听取项目销售情况； 五、内外部协调 1.负责与项目营销相关的日常工作??调及关系维护； 2.协调与其它协作部门的支持与合作； 3.上司分配的其他工作任务。;用地分析;区域市场环境 区域经济走势（人均GDP、总体走势）； 城市总体规划； 房价收入比水平； 行业发展轨迹； 区域内行业构成； 特殊居住习惯。 知名景点或企业。 项目周边分析 （一）地理因素 环境、交通、区位、竞争、潜力 人文因素 周边配套（商业、餐饮等生活配套）； 特殊景观或短期规划项目。;产品规划 景观 户型 外立面风格 开发规模及物业 开发规模 推盘频次安排 物业比例;用地分析;用地分析;用地分析;用地分析;项目处于销售阶段的营销思路一;卖点重新梳理+SP活动;项目处于销售阶段的营销思路二;针对一个项目而言，尤其是处于销售阶段，就必须综合深度挖掘各方因素，才能提升项目的市场整体营销力，实现项目销售效益最大化。;销售是技巧与服务的艺术合成;价格调整制定技巧——全盘定价 按需调整 采用全盘定价原则，充分考虑相邻位置关系制定出各楼栋的初步均价。按每次上市前的供需关系决定推量和价格调整，以达到最佳去化速度和效果。;现场说辞技巧——扬长避短 气氛营造 扬长避短，采取只报单价，模糊总价。或者尽量多的让客户感受产品的优良特点，推迟价格公布，避免客户犹豫，促进成交。;以客户为中心的营销价值创新;销售模式的突破，助推项目均衡稳定去化;让客户“加盟”我们的销售;复合营销;;客户置业讲座;客户联谊大型演奏会;团体现场参观;大卖场项目巡展;请集团领导指教