物业管理公司招投标行为概述之二.docxVIP

PAGE 1 PAGE 1 物业管理公司招投标行为概述之二 四、物业管理招标的组织机构  物业管理通常招标机构的主要职责是：编制招标章程和招标文件；组织投标、开标、评标和定标；组织与中标者签订合同。招标机构的设立有两种途径：一是招标人自行组织成立招标机构；二是招标人委托招标代理机构招标。  1.自行设立招标机构  依据物业管理项目招标主体的不同，分为开发商自行招标和小业主自行招标。  （1）开发商自行招标  开发商自行招标是指开发商通过在其所在单位的董事会下设特地招标委员会或小组进行招标。  （2）小业主自行招标  所谓小业主是指相对于大业主（即开发商）而言的住户及租户。由于通常状况下小业主数量都很大，且没有严格的组织，因此，往往是由业主委员会代表小业主组织招标。  2.委托招标代理机构招标  招标代理机构是特地从事招标代理业务的社会中介组织。招标代理机构与其他特别设招标机构的区分之一便是招标代理机构中的技术部门其主要工作人员都采用合同制定编，而不是像特别设的招标机构那样采用临时外聘制度。招标代理机构与编制招标文件和评标所需的各种技术、经济专家建立长期的合同关系，从而形成专业能力强大的专家库。专家库的规模和质量往往成为评定招标代理机构等级的重要依据。  然而，需要指出的是，尽管招标代理机构全权代理委托人的招标工作，但是招标代理机构并非是招标活动的最高权力机构。招标代理机构在评标后，向委托招标人提交评标报告和中标候选人名单，由招标人（开发商董事会或业主委员会）自行进行最终裁标，招标代理机构无权强制要求委托招标人接受中标推荐。完成代理招标工作后，招标代理机构向委托招标人收取一定的服务费或佣金。  五、物业管理投标的组织机构  要了解物业管理投标的组织机构就要先了解物业管理企业的组织机构。物业管理企业一般采用经理负责制，经理对整个企业负责，在经理层以下通常设有办公室、开发部、财务部、业务管理部、工程部、经营服务部，各部门再依据企业所管理的物业分设各小区或大厦管理处。  基于物业管理投标过程中，大量的信息需要在短时间内进行快速的交流和积聚，因此物业管理项目投标工作，通常由投标的物业管理企业内部组织特地部门来全权负责整个投标活动。在物业管理企业中，与物业管理投标活动亲密相关的有开发部、财务部、工程部三个部门，其详细职能分别如下：  （1）开发部：开发部是在经理领导下专职于物业管理业务开发的部门。其主要职责是确定目标，选择物业，进行投标，参与市场竞争。无疑，开发部是物业管理投标工作的核心。  （2）财务部：财务部是经理领导下的经济管理部门，负责财务、计划、经济核算和各类收费工作。该部门的主管一般都为总会计师，具有资深的项目财务评价能力。  （3）工程部：工程部是经理领导下的技术管理部门，主要负责工程预算，负责房屋、设备及公共设施的管理、修理和保养，以及负责工程技术方面的咨询和研究工作。  在物业管理投标过程中，开发部始终担当着主要角色。首先，开发部依据本公司的市场定位，选择与之相称的物业管理招标项目，进行投标。其次，由于编写投标书过程中最重要的两个难点是管理方案的设计和标价的计算，因此，在这些关键环节上，开发部通常都会在特地部门的专家协助下进行。在管理方案的设计上，开发部会向工程部咨询设计方案技术上的可行性；而在标价的计算方面，开发部也会征求财务部总会计师关于设计方案在财务上的可行性的意见。通常在投标书完成时，应得到总会计师和总工程师的签字认可。最终，开发部完成投标书后，经过总经理签字授权，即可代表物业管理企业向招标单位进行投标。  大型物业管理企业的开发部一般都实行项目经理负责制，以项目小组为单位，分管详细项目的投标工作，以及中标后的合同签订工作；中小型的物业管理企业则大多由经理亲自对各项目的投标工作负责。  六、物业管理招标的方式  依据招标项目不同的特点，招标人有权选择不同的方式进行招标。现行国际市场上通用的物业管理招标方式大致可分为三种：公开招标、邀请招标和议标。  1.公开招标  公开招标是指招标人（业主或开发商）通过报纸、电视及其他新闻渠道公开发布招标通知，邀请全部情愿参与投标的物业管理企业参与投标的招标方式。公开招标最大的特点是招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。  公开招标是国际上最常见的招标方式，其优点是最大程度地体现了招标的公正、公正、合理原则，因此，我国大型基础设施和公共物业的物业管理一般都采用公开招标方式。需指出的是，由于物业管理具有长期性和区域性的特点，因此，除国家级重点项目（如三峡工程）以