南通市房地产市场调查报告.pdf

南通市房地产市场调查报告 一、南通市房地产发展的经济背景 1．城市土地和人口状况 南通市城市土地面积 8001 平方公里，其中市区土地面积 335 平方公里 （2001 年前市区面积仅为 224 平方公里， 2001 年后增加到 355 平方公里，但仍旧不到 全市土地面积的二十分之一） 2003 年末，全市户籍人口为 777.62 万人，比 2002 年减少 2.64 万人，全市 人口密度为 971.9 人/平方米。其中市区户籍人口为 83.01 万人，比 2002 年增加 1.78 万人，增长 2.2%。市区户籍家庭户 28.83 万户，户均人口 2.88 人，市区人 口密度为 2338.3 人/平方米。 2004 年，全市户籍人口为 775.69 万人，比 2003 年 减少 1.93 万人。（ 2004 年为快报数据，下同） 2003 年，南通全市地均产值为 1258 万元/平方公里，比 2002 年增长 13.45%。 根据初步统计， 2004 年全市地均产值为 1532.38 万元/平方公里，比 2003 年增长 21.79%，当年全市地均产值略高于江苏省的平均水平。 2 ．宏观经济基本发展情况 一直以来，南通市与外地城市之间交通不便等原因， 成为其国民经济发展的 瓶颈。从 1997 年到 2002 年，南通市国内生产总值增长速度一直没有超过 10%。 2003 年增长幅度才明显有所提高， 达 13.4%，全市国内生产总值也首次突破 1000 亿大关，达 1006.65 亿元。2004 年，南通市的国民经济发展速度再次提速，根据 初步统计结果，当年全市国内生产总值为 1226.06 亿元，同比增长 21.79%。 2004 年，南通市人均 GDP 达到 15806 元，同比增加 22.09%。 虽然 2003 年及 2004 年南通市的经济发展速度明显加快，尤其是 2004 年， 其国民经济增长速度是近 10 年来增长最快的一年，但就其综合经济实力来说， 在同期长三角地区城市中仍比较靠后。 2004 年全市国民经济三次产业中，第一产业的增加值比上年略有增加，为 148.89 亿元，占生产总值比重的 12.14%；第二产业的增加值为 664.16 亿元，同 比增长 28.77%；第三产业增加值为 413.01 亿元，比上年增长 18.04%，是近 5 年 来增长最快的一年（ 1999~2004年的第三产业增加值平均增长速度为 13.07%）， 占当年全市国内生产总值的比重为 33.69%。 在第三产业中，房地产业的发展占据很重要的地位。 2002 年，房地产业创 造的增加值为 45.84 亿元，在当年第三产业中排名第二，大大超过社会服务业和 金融保险业； 2003 年，南通市房地产业增加值更是超过了 50 亿元，同比增幅 9.32%。目前，该产业已是当地的重要支柱产业之一。 表一 1995~2004 年南通市国民经济增长情况 单位：亿 元、 % 1995 年 1996 年 1997 年 1998 年 1999 年 2000 年 2001 年 2002 年 2003 年 2004 年 466.53 530.42 577.47 624.49