业主大会筹备及运作作业指导书.docxVIP

实施日期： 实施日期： 2013 年 10 月 1 日 第 PAGE 1 页 共 1 页 修订： 00 业主大会筹备及运作作业指导书 编制 日期 审核 日期 批准 日期 修订记录 修改日期 申请单号 修改人 审核人 批准人 目的 规范业主大会筹备过程。确保符合相关法律法规 范围 适用于指导大会的筹备及运作。 方法与过程控制 业主大会成立条件 符合以下条件之一时，可筹备成立业主大会。 已交付的专有部分面积超过建筑物总面积的 50%。 业主大会的筹备 首次业主大会会议需决议的事项 当地政策法规有明确规定，按照当地规定执行，当地政策法规无明确规定，应至少包含以下事项。 制定业主大会议事规则 制定管理制约 选举业主委员会 其他决议事项根据实际需要确定 筹备业主大会基本流程 1.根据集团 《物业服务法律风险防范指引》 对每个专有部分的业主身份信息进行核实， 尤其是一人多套房业主， 二手房业主信息等 2.在核实业主身份的基础上， 计算，确定每个专有部分的投 票权数及总投票权数，表决 票，选票中应说明投票权数的计算规则， 改专有部分的投票权数及投票时的注意事项 达到成立业主大会的法定条件 地产公司向主管部门报送筹备资料 向主管部门提出筹备申请 成立业主大会筹备组并攻丝成员名单  1. 筹备组中业主代表的条件与业主委员会委员的条件相同 2. 一个专有部分的业主超过一人的， 只能一人成为筹备组成员 差额选举的差额数量依据当地决策法规或主管部门意见确 定，建议差额比例在 20%-30% 确定业主委员会确认业主身份及 确定业主委员会 确认业主身份及 确定手册你业 起草业主大会议 候选人产生办法 及名单 投票权数 主大会表决规 则及业主委员 事规则和管理制 约 会选举办法 1、业主委员会委员候选人条件 A. 本物业区域内具有完全名师行为能力的业主 B.遵守国家有关法律、法规、按规定交纳维修资金 C.遵守业主大会议事规则，管理规约，规范履行业主义务，及时交纳各项与物业服务相关的费用，无违章搭建建筑物，构筑物，无擅自改变物业使用功能等行为 D.热心公益事业，责任心强，公正廉洁， 具有社会公信力，无损害公共利益的行为 E.具有一定组织能力 F.具有必须的工作时间 G.本人及其近亲属未在物业区域提供物业服务的企业及其下属单位任职 2.一个专有部分的业主超过一人的， 只能一人成为业主委员会候选人  业主大会会议召 开的 15 日前在物业管理区域内书 面公告 筹备组发放、 回收、选票、表决票 公开唱票、计票 1.应参照集团示范文本，如当地主管部门强制要求使用当地的示范文本，应参照集团示范文本，以附件或其他形式对当地示范文本的内容进行 补充 2.如业主委托业主代表在一定期限内代其行使共同管理权，应综合考虑项目客户关系基础，业主 代表的代表性及公正性等因素，在《业主大会议事规则》中明确具有委托内容，期限、权限和程序等 1.在选票和表决票上统一加盖街道办事处或居委会印章。 2.委托物业公司人员发放。 回收应事先取得筹备组书面授权并向全体业主公示 3.投票人必须是业主或其他法定监护人， 委托代理人， 单位业主应是公司法定代表人， 责任人或是形事责任人， 委托（授权） 人填写选票需附有业主书面委托书 4.业主大会表决建议采用书面征求意见， 上门发放回收方式 选举产生之日起 7 日内 、 召开首次业主委员会会 议 公示业主大会表决、 选举结果及首次业主委 员会决定 选举产生之日起 30 日内向主管部门申请备 案，并持备案证明申请刻章 结束  1. 邀请当地房地产行政主管部门 及相关部门领导参加， 必要时还可聘请公证机构到现场公证 2. 以下为无效票，筹备组印制、组织发放的选票和表决票， 业主本人未按照征求意见书中要求的内容 和形式反馈意见， 所选人数超过应选委员人数 3.3 业主委员会的不选和换届 3.3.1 分期开发的项目在先期成立业主委员会的，后期交付后应当增补业主委员艺委员，但增补后的业主委员会委员总人数不得超过法规规定的上限。 3 3.2 业主委员会委员职务终止时， 应根据业主大会议事规则或当地政策法规增补。 业主委员会委员增补后，应征物业管理区域内向全体业主公告。 业主委员会换届选举的具体操作流程参照首次业主大会。 3. 4 业主大会及业主委员会运作规范 3. 4. 1 以业主大会名义向业主发布信息应当经业主大会作出决定， 以业主委员会名义向业主发布信息应当经业主委员会作出决定，并加盖印章。 4.2 需业主大会审议的事项应在业主大会议事规则中明确，并事先由业主委员会提出议案。 4.3.3 业主大会、业主委员会活动经费、业主委员会委员津贴等根据当地政策法规确定，并在业主大会议事规则中说明。 注意事项 业主大会筹备、业主代表、业主委员会选举过程中张贴的