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宏源早市 定位策划方案 2012年4月23日 一.项目评价 项目位置： 项目位于鄂尔多斯市东胜区东环路，毗邻鄂尔多斯大街为鄂尔多斯CBD区域。 地处城市核心区域，两面临街，商业价值不言而喻。 周边环境： 地处鄂尔多斯市成熟商业核心区域，人气、商气鼎盛。 东环路、天骄路、鄂尔多斯大街等大片区成熟的居住区域，配套的酒店、餐饮、娱乐业发达。 地理位置优越，交通条件发达，公交线路、车站众多。 1.早市正经历着三个转变: 地 点——从室外到室内的迁徙； 形 态——从简陋到精致的蜕变； 经营管理者——从街道办事处到民营企业的交接。 二.大环境分析 2.早市趋势 近几年来房地产业发展迅猛，步子大，速度快，铁西区一座座楼房拔地而起，城市面貌大为改观。住宅性楼盘已经开始出现“烂尾”盘和滞销盘；商业地产的业态与功能也基本完善，临街店铺、社区店铺和一些专业市场中都存在闲置商铺。但目前还缺少一个形象好，档次高的零售业态早市。该定位的客源基础坚实，市场需求量大，经营的产品是人们日常生活中所必须的快速消费品，市场容易启动。但早市的总体经营利润不高，这是影响项目产权（经营权）式销售的最大障碍。我们必须从项目包装、经营模式和规划布局等方面下工夫，营造市场氛围。 三.项目定位 １.市场调查 调查的项目均为鄂尔多斯市市内的早市，其中以佳泰早市和大兴早市对本项目最具参考价值。项目附近区域的铁西早市也在调查之列，主要考虑到租金的参考价值。 （1）佳泰市场 位置：市场概况：租金情况：蔬菜摊位：肉类摊位：摊位面积：管理费： （2）大兴早市 位置： 市场概况： 租金情况： 蔬菜摊位： 肉类摊位： 杂货铺： 摊位面积：摊位， 杂货铺位： 管理费： （3）铁西早市 位置： 市场概况： 租金情况： 蔬菜摊位： 肉类摊位： 门市： 摊位面积： 摊位： 门市： 管理费：每月元／摊位 （4）富兴早市 位置： 市场概况： 租金情况： 蔬菜摊位： 肉类摊位： 区域内门市： 摊位面积：摊位： 门市： 管理费： 2．定位分析 　　根据市场调查显示：鄂尔多斯市经营情况良好的早市，基本全是成熟居住社区的配套设施，早市这一配套产业的商业价值，必须依托强大的居住人群得以实现。项目的居住人群消费需求和消费实力，决定了将来早市的经营情况和商业价值。 　　由此可见项目的需求分析就显得非常必要，只有通过详细的调查了解早市经济发展规律、科学的分析区域早市的真实需求后，才能合理的制定项目产品规划，项目5年的经营权销售才有可能找到为市场所接受的推广方式。 　　项目地处鄂尔多斯市中心区域，受中央商务区ＣＢＤ的影响，未来时期内，区域内居住人群将以居家人群演化为以商务活动为主的商务人群，当商务功能人群最大化时，项目就有可能失去终端消费人群。 　　如何规避和适应ＣＢＤ的必然扩张对项目带来的压力和风险。将是保证项目长期经营和实商业保值、增值的关键。 　　 鄂尔多斯市居住区域的早市基本仍然以传统早市，在形式上建立了一定的经营环境，但因业态的规划随意、产品设计的缺陷，和后期经营的管理不够专业，导致部分位置相对较差的区域经营困难，投资者和经营者都深受其累，和真正意义上的“超市”的经营环境还有很大距离； 　　　现在鄂尔多斯市的新型早市还没有形成规模和影响，受城市经济发展的压力，早市换代升级成为必然，市场期待出现经营主体组织化、经营产品标准化、经营方式超市化及服务规范化的新型市场。 关键词： 立体：在产品设计上导入百货经营的理念，优化人 流动线、提升立体交通品质，建立完善的立体经营环境，最大化项目价值。 超市：在业态规划上导入超市的管理模式，利用早市的先天优势，规范经营、提升服务品质，保证经营的竞争优势和项目的增值。 项目定位： 鄂尔多斯市首个“立体农贸早市” 三项要求： 建立一种新的早市环境：健康、方便、舒适、高效。 功能上必须满足立体概念的实现，营造立体的经营环境，提升项目的整体价值。 布置上应保证对业态的适应性和兼容性，保证未来经营的可持续性。 四、产品分析 产品的分析是为定位作支撑的具体指标，新的“立体早市”必然应该建立起一套新的产品功能标准 。 　业态的规划直接影响经营的成败，也间接影响项目销售的成败，业态的规划必须保证经营的成功，要建立在可实施、可操作、可持续之上； 　根据调查显示：鄂尔多斯市现有的早市在业态上没有严格的要求，在大框架之后就很随意，不注重项目的整体环境塑造，业态之间往往没有可衔接性，也使市场业态之间出现了断裂，出现位置较好的摊位经营良好，较差的则没有经营起来的可能。 　 所以