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小区物业投标书技术标 正本盐城“ ***小区〞前期物业效劳〔技术标〕投标书招标人名称：****房地产开发有限公司招标工程名称：***** 小、 1区第一章工程概况、特点及管理措施 (3)其次章质量管理目的及管理方式 (4)第三章物业管理效劳内容 (7)第四章人力资源装备及管理 (15)第五章管理规章制度 (16)第六章档案的建立与管理 (17)第一章工程概况、特点及管理措施盐城“ *** 小区〞位于盐都区新火村二组，东至小马沟河用地红线西侧，南至生产河用地红线北侧，西至创始路东规划用地红线东侧，北至三河子河规划用地红线南侧。总规划用地126022 平方米；规划总建筑面积157875 平方米；居住总户数1800 户。工程特点:1、由于该工程受所处位置周边住宅区物业管理情况的影响，收费标准定位底，收入有限，必将给物业管理带来难度。管理措施：在深化理解现场状况的根底上，结合我司在其它工程上人力资源，制订科学合理、实在可行有针对性的日常运作管理方案，确保有效运作。2、该工程由于开发周期长，治安工作较难管理，因此平安保卫任务负担较大，治安的好坏是业主衡量管理绩效的关键。管理措施：在现场勘查，实地规划定位的根底上，结合我司在其它管理工程获得的阅历，从实际状况动身，确立了治安管理以：“强化专业、人防为主、技防物防相结合、全面防范〞的整体治安管理防范思路。在装修中施行“有章可循、违章必纠〞的管理方法，敏捷运用各种手段，管理上人性化管理、讲情、讲理、讲法，以预防为主，把违章装修掌握在萌芽阶段，确保工程外观统美观。其次章质量管理目的及管理方式质量管理目的：——制订《前期物业管理效劳合同》、《住户手册》和其他有关的规章制度，明确效劳的质量和双方的权利与义务。——业主满足率80%以上。——修理准时率90%以上。——修理合格率100%。——房屋外观干净完好，管道畅通完好。——每半年一次业主满足率征询活动，建立回访制度和回访记录。——设备保养良好运行正常，无重大责任事故，小修不超过12 小时，中修不超过48 小时。——公共场所卫生干净，绿地树木存活率90%以上。——重大火灾、治安责任事故率为零。管理方式:1、在总体管理方式上拟实行“以人为本、标准化〞管理形式。该工程在管理方式、管理手段和管理人员方面的管理形式，实行以人为本、标准化管理。实现管理体制企业化、专业化、一体化，以业主为效劳中心的经营方针。严格法规和标准制约，标准组织和个人的管理效劳行为，致力于精神文明建立。2、在平安管理上拟实行全封闭的平安预案制。平安问题是业主永久最关怀的问题，公司在进驻现场前先理解平安死角，将物业在平安管理上的缺乏和缺陷找出来，制订有针对性的平安措施，将预案作为员工培训的根据，逐步进步平安管理的实际程度。对人员物品进出实行分类控制，对业主采纳“记忆+标准〞的方法，对租户采纳凭证出入，对散客采纳登记有效证件掌握出入，实行立体化管理。3、在效劳方式上实行特色效劳与独特化效劳。〔1〕时效工作制对业主关怀的工作都要求规定的时间完成方为有效。将相关的工作流程公示给业主监视，对未按规定办理进展惩罚，以进步业主对我的效劳感到满足。〔2〕首问负责制对业主的问题，第一个接触业主的工作人员应负责将问题向工程管理处进展反应，不能以任何理由进展推诿。对于业主的问题必需有答复，不能久拖不决。4、实行系统化管理。〔1〕组织系统A、组织机构的设置原那么是精干高效，一专多能。工程管理处直属公司总部管辖，实行整体管理的方式。B、工程管理处内部实行重在领导，削减管理环节，进步工作效率。工程经理属管理层,下设全部为操作层。C、工程管理处是指挥、掌握的枢纽。设置效劳热线，负责搜集, 归档整理和日常指挥功能。D、保安负责公共秩序的维护及消防管理；管理员负责社区的二次装修管理、楼宇的巡查与管理，物业管理费、水电费等有关费用的收取工作；水电技术员负责设备修理、养护及运行；保洁绿化员负责社区全部公共区域的卫生保洁及绿化养护。〔2〕整体运作程序系统A、整体运作流程原那么是全面、合理、高效，环环相扣，互相制约，保证各环节严密连接,既无盲点,又无积淀。B、全部运作过程均有严格的监控保证，充分表达管理效率。〔3〕内部运作系统A、在内部运作流程设计中，坚持全过程管理，保证指挥，监视的封闭性。管理层既是指挥者,又是监视者,方案、组织、掌握、反应集于一身，避开管理环节出现缺漏和盲点，有效保证管理准时到位。B、操作层职责明确，工作程序有严格的质量文件进展标准。同时提倡全员质量管理，充分受权，在权责范围内最大限度地调发动工的工作主动性和主动性。〔4〕信息反应系统A、信息是我重要的经营资源。信息源要全面，会聚与高层工程物业管理有关的全部信