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房地产开发企业如何优化设置计税成本对象 ———————————————————————————————— 作者： ———————————————————————————————— 日期： 房地产开发企业如何优化设置计税本钱对象 2021-07-25? 　　国家税务总局近日发布?关于房地产开发企业本钱对象管理问题的公告?〔 国家税务总局公告2021年第35号〕，要求房地产开发企业依据计税本钱对象确定原那么，确定已完工开发产品的本钱对象。房地产开发企业计税本钱对象确定的正确与否，直接影响房企利润的真实性，进而影响纳税申报的正确性。 　　本钱对象定义 　　会计定义：本钱核算对象，指为计算产品本钱而确定的生产费用归集和分配的范围。?财政部关于印发〈企业产品本钱核算制度〔试行〕〉的通知?〔 财会〔2021〕17号〕第十三条规定，房地产企业产品本钱核算对象，一般按照开发工程、综合开发期数并兼顾产品类型等确定本钱核算对象。 　　税务定义：?国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理方法〉的通知?〔 国税发〔2021〕31号〕第二十六条规定，本钱对象，指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项消耗而确定的费用承当工程。 　　本钱对象设置 　　在对一个房地产开发工程进展核算之初，应当根据工程经营方案和税收测算结果综合考虑，科学合理地设置本钱对象，再将工程进程中的各项本钱费用根据具体的核算原那么分别计入不同的本钱对象。 　　划分本钱对象是计算计税本钱的首要步骤，计算本钱首先要知道费用承当者的界定。房地产开发工程的土地、建安、配套设施、各项费用所占比例不同，实现利润差异较大，计税本钱对象划分直接影响企业所得税征管。企业应当根据产品生产过程的特点、生产经营组织的类型、产品种类的繁简和本钱管理的要求，确定产品本钱核算的对象、工程和范围，及时对有关费用进展归集、分配和结转。 　会计本钱核算对象与计税本钱对象差异 　　房地产企业计税本钱对象确实认原那么与会计本钱核算对象确实认原那么客观上存在差异，在确定会计本钱核算对象时，应当遵循计税本钱对象确实认原那么，否那么会有较大的涉税风险。 　　会计开发本钱核算对象确认的3个原那么： 　　独立原那么。一般的开发工程，应以每一独立编制的设计概预算，或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程作为本钱核算对象。 　　合并原那么。同一地点、构造类型一样的群体开发工程，如果开工、竣工时间接近，又由同一施工队伍施工，可以合并为一个本钱核算对象。 　　划分原那么。对个别规模较大、工期较长的开发工程，可以按开发工程的一定区域或局部划分本钱核算对象。 　　计税本钱对象确认的6个原那么： 　　可否销售原那么。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税本钱对象进展本钱核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性本钱对象进展归集，然后将其相关本钱摊入能够对外经营销售的本钱对象。 　　分类归集原那么。对同一开发地点、竣工时间相近、产品构造类型没有明显差异的群体开发的工程，可作为一个本钱对象进展核算。 　　功能区分原那么。开发工程某组成局部相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的本钱对象进展核算。 　　定价差异原那么。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为本钱对象进展核算。 　　本钱差异原那么。开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造本钱出现较大差异的，要分别作为本钱对象进展核算。 　　权益区分原那么。开发工程属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原那么分别划分本钱对象进展核算。 ? ? ? ? 　　小贴士 优化设置考前须知 　　●年度纳税申报时向主管税务机关报送专项报告 　　? 国家税务总局关于房地产开发企业本钱对象管理问题的公告?〔 国家税务总局公告2021年第35号〕规定，房地产开发企业需合理确定已完工开发产品的本钱对象，并将确定原那么、依据，共同本钱分配原那么、方法，以及开发工程根本情况、开发方案等出具专项报告，在开发产品完工当年企业所得税年度纳税申报时报送主管税务机关。 　　●建立健全本钱对象管理制度 　　房地产开发企业应建立健全本钱对象管理制度，合理区分已完工本钱对象、在建本钱对象和未建本钱对象，及时收集、整理、保存本钱对象涉及的证据材料，以备税务机关检查。 　　●防范本钱对象设置瑕疵引发的税务风险 　　1.本钱对象一经确定便不得随意变更。房地产开发企业将已确定的本钱对象报送主管税务机关后，不得随意调整或相互混淆。如确需调整本钱对象的，应就调整的原因、依据和调整前后本钱变化情况等出具专项报告，在调整当年企业所得税年度纳税申报时报送主管税务机关，先征得主管税务机关的同意。 　　2.对资料不完整、不标准的，应及时补齐、调整、修正。 　　3.对本