收益性房地产贷款.pptxVIP

第七章 收益性房地产贷款;收益性房地产（也称为营业性或商业房地产）是典型的投资项目，即通过房地产的经营来获取收益的经营活动。 收益性房地产融资如果是以银行信贷为方向就变成了贷款融资，即收益性房地产贷款，本章就对其展开全面介绍。重点是贷款各方的决策程序、相互关系、营业收益的具体计算、项目收益性的评价指标、标准和风险分析。 第一节 收益性房地产投资及放款决策过程 第二节 放款人对贷款的评价 第三节 借款人评价及决策;第一节　?收益性房地产投资及放款决策;一、收益性房地产的投资;;2.投资过程;2.投资过程;2.投资过程;3.预测;4.可行性分析;9、 人的价值，在招收诱惑的一瞬间被决定。5月-215月-21Friday, May 28, 2021 10、低头要有勇气，抬头要有低气。06:59:3506:59:3506:595/28/2021 6:59:35 AM 11、人总是珍惜为得到。5月-2106:59:3506:59May-2128-May-21 12、人乱于心，不宽余请。06:59:3506:59:3506:59Friday, May 28, 2021 13、生气是拿别人做错的事来惩罚自己。5月-215月-2106:59:3506:59:35May 28, 2021 14、抱最大的希望，作最大的努力。28 五月 20216:59:35 上午06:59:355月-21 15、一个人炫耀什么，说明他内心缺少什么。。五月 216:59 上午5月-2106:59May 28, 2021 16、业余生活要有意义，不要越轨。2021/5/28 6:59:3506:59:3528 May 2021 17、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。6:59:35 上午6:59 上午06:59:355月-21;9、 人的价值，在招收诱惑的一瞬间被决定。5月-215月-21Friday, May 28, 2021 10、低头要有勇气，抬头要有低气。06:59:3506:59:3506:595/28/2021 6:59:35 AM 11、人总是珍惜为得到。5月-2106:59:3506:59May-2128-May-21 12、人乱于心，不宽余请。06:59:3506:59:3506:59Friday, May 28, 2021 13、生气是拿别人做错的事来惩罚自己。5月-215月-2106:59:3506:59:35May 28, 2021 14、抱最大的希望，作最大的努力。28 五月 20216:59:35 上午06:59:355月-21 15、一个人炫耀什么，说明他内心缺少什么。。五月 216:59 上午5月-2106:59May 28, 2021 16、业余生活要有意义，不要越轨。2021/5/28 6:59:3506:59:3528 May 2021 17、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。6:59:35 上午6:59 上午06:59:355月-21;二、盈利可能性;1.现金流量;2.融资状况;3. 税负;三、风险及个人作用;四、决策??程;收益性房地产投资决策过程图;1.融资结构;2.收入清单;3.借款人和放款人评价;4.借款人与放款人之间的关系;五、房地产收益状况——收入清单编制;⑴ 一年收入清单 ① 净营业收入NOI 净营业收入就是营业收入减去营业成本后的净值，它是项目赢利水平的基础，放款人对其尤其重视，因为它是判断债务偿还能力的标准之一。 ② 税前收入BTCF 税前收入就是缴纳所得税之前的收入数额，其计算公式是：税前收入=净营业收入-债务-贮备金 =净营业收入-（利息+年还本额）-贮备金;1.预测财务清单;1.预测财务清单;⑵ 多年收入清单;⑵ 多年收入清单;⑵ 多年收入清单;⑵ 多年收入清单;2.预测抵押终结收益;⑴ 终结清单;⑵ 假设条件;六、估价;六、估价;2.其他方法;第二节 放款人对贷款的评价;第二节 放款人对贷款的评价;一、申请文件内容;2.申请书的主要内容;⑴ 贷款及其安全性;⑵ 区位、不动产和市场行情;⑶ 借款申请人情况;⑷ 预测的财务清单和估价;⑸ 结论;二、房地产评估(P148-153);1.收入还原法的基本内容与步骤(P148);2.直接收入还原法;⑵ 资本化率的求算;① 市场比较法;② 毛收入乘数法（GIM）;③ 投资权重法;⑶ 应注意的几个问题;⑶ 应注意的几个问题;⑶ 应注意的几个问题;③ 收益及售价的变化　 收益或销售价格也会随着市场物价水平发生相应的变化，在房地产评估时也必须对此有足够的认识，作出适当的合理调整。 ④ 收入的多种形式 房地产的收入有多种表现形式，对应就有多种资本化率，从而就有不同的价格评估结果。在评估时对此也要有所认识和准备。;3