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土地一级开发税收政策总结 【标签】税收政策，土地 【业务主题】企业所得税 一、营业税政策 土地一级开发盈利模式包括 1、固定收益模 式。2、收益分成模式。3、保底和分成相 结合模式。4、自负盈亏模式。 （一） “自负盈亏模式”免征营业税。只有自 负盈亏模式，亦即“国家税务总局公告 2013年第15号”文件中所描述的属于免税 开发模式，在该模式下投资方的行为属于投 资行为，不属 于营业税征税范围，其取得 的投资收益不征收营业税。具体文件见 2013年第15号公告“关于 纳税人投资政 府土地改造项目有关营业税问题的公告”。 （二） “其他模式”征收营业税 国税函[2009]520号对纳税人代垫拆迁补偿 费有关营业税问题进行了明确。 ⑴总局规定。 ①纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并 代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费 的过 程中，其提供建筑物拆除、平整土地 劳务取得的收入应按照“建筑业”税目缴纳 营业税； ②其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补 偿费的行为属于“服务业 mdash;代理业” 行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减 去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为 营业额计算缴纳营业税。 ⑵地方政府规定 ①海南差额征税模式《海南省地方税务局关于代政府开发土地和 建设行政中心等营业税问题的批复》（琼地 税 发[2010]33号）规定：“北京首创股份 有限公司（以下简称北京首创公司）于 2007年4月与 海口市政府（授权海口市土 地储备整理中心）签订《海口市西海岸新区 土地一级开发合作合 同》，共同对海口市 西海岸新区土地进行一级开发，并投入资金 建设海口市行政中心。依据 合同约定北京 首创公司出资于 2007年6月注册成立海口 首创西海岸房地产开发有限公司（以 下简称海口首创公司），负责该项目的滚动 开发，并部分享有取得分配土地开发增值收 益。由于合作双方均未拥有土地使用权和 处置权等，且海口首创公司在收益分配中仅 在一定比例 和数额内部分享有，未完全分 享。因此，不属于营业税有关规定的合作行 为，可视为代政府 开发土地和代建行为， 应按“服务业”税目中的“代理服务”项目 征收营业税。 海口首创公司所取得的政府返还的土地开发 成本、费用及土地增值收益等全部收入和价 外费用，可扣除代政府支付的规划设计 费、建筑安装工程款、市政基础设施配套费 和农转用报 批、土地征收、折迁、林木砍 伐、土地招标、拍卖等相关费用后的余额， 为营业税的计税金额。” ②重庆全额征税模式 《重庆市关于建筑业营业税有关政策性问题 的通知》［渝地税发（2008） 195号［1］］规 定，房地产企业代建行为类似于“ BT模 式的建筑安装活动，即“建设 -移交”交 易，无论其是 否具备建筑总承包资质，对 融资人（即：房地产企业）应认定为建筑业 总承包方，按建筑业 税目征收营业税。融 资方取得的回购价款，包括工程建设费用、 融资费用、管理费用和合理 回报等收入， 应全额交纳建筑业营业税，并全额开具建安 发票。 二、 企业所得税 正常缴纳企业所得税。 三、 土地增值税 无权属转移，故不缴纳土地增值税。 四、 契税 无权属转移，不用缴纳契税。 国家税务总局公告2013年第15号《国家税务总局关于纳税人投资政府土地改 造项目有关营业税问题的公告》（国家税务 总局 公告2013年第15号）规定：“一些 纳税人（以下称投资方）与地方政府合作， 投资政府土地改造项目（包括企业搬迁、 危房拆除、土地平整等土地整理工作）。其 ■ 中，土地拆迁、安置 及补偿工作由地方政 府指定其他纳税人进行，投资方负责按计划 支付土地整理所需资金；同时，投资方作为 建设方与规划设计单位、施工单位签订合 同，协助地方政府完成土地规划设 计、场 地平整、地块周边绿化等工作，并直接向规 划设计单位和施工单位支付设计费和工程 款。当该地块符合国家土地出让条件时，地 方政府将该地块进行挂牌出让，若成交价低 于投资方投入的所有资金，亏损由投资方 自行承担；若成交价超过投资方投入的所有 资金，则所 获收益归投资方。在上述过程 中，投资方的行为属于投资行为，不属于营 业税征税范围，其取得的投资收益不征收营 业税；规划设计单位、施工单位提供规划设 计劳务和建筑业劳务取 得的收入，应照章 征收营业税。 本公告自2013年5月1日起施行。本公告 生效前，纳税人未缴纳税款的，按照本公 告规定执行；纳税人已缴纳税款的，税务 机关应按照本公告规定予以退税。” 国家税务总局关于政府收回土地使用权及 纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的 通知国税函〔2009〕520号 全文有效 成文日期：2009-09-17 各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税 务局，西藏、宁夏、青海省（自治区）国家 税务局： 近接部分地区反映土地使