回迁房问题涉及的土地增值税增值税所得税问题.docVIP

回迁房问题 增值税 政策依据：河北省国家税务局关于全面推开营改增有 关政策问题的解答（之八）：房地产开发企业以自己 名义立项，开发回迁房并向被拆迁业主无偿转让回迁 房所有权的行为，按照《营业税改征增值税试点实施 办法》第十四条之规定，视同销售不动产征收增值税 区分以下两种情形： （一） 房地产开发企业在承担土地出让价款的土地上 开发回迁房并向被拆迁业主无偿转让回迁房所有权的, 其销售额按下列方法和顺序确定： 1、 按照本企业最近时期销售同类房产的平均价格确定。 2、 按照其他房地产企业最近时期销售同类房产的平均 价格确定。 （二） 房地产开发企业在不承担土地出让价款的土地 上开发回迁房并向被拆迁业主无偿转让回迁房所有权 的，其销售额按组成计税价格确定。组成计税价格公 式为： 组成计税价格=成本x（ 1+成本利润率） 公式中成本不包含土地成本增值税视同销售的金额如何确定， 比较明确的是 这个河北省文件。文件区分回迁房是否承担土地出让 价款明确了视同销售的金额。 第一种情形由于 承担土地价款，是按近期销售均价 确认视同销售收入，我们认为把商品房视同销售，对 应价款用来支付拆迁费用， 第二种情形 未承担土地价款按其组成计税价格（不含 土地） 确认视同销售收入，这是营业税政策的延续： 国家税务总局公告 2014年第 2 号“纳税人以自己名义 立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发 回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权 的行为，按照《营业税暂行条例实施细则》（总局令 第 52 号）第五条之规定，视同销售不动产征收营业税， 其计税营业额按财政部国家税务总局令第 52 号第二 十条第一款第（三）项的规定予以核定，但不包括回 迁安置房所处地块的土地使用权价款”。 无论哪种情形， 依据“财税 [2016]140 号第七条规定， 房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产 项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在 取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用 也允许在计算销售额时扣除 ”，我们认为都属于拆迁 补偿费用，应该允许在计算销售额时扣除。当然也存 在不同声音，认为企业并未实际支付费用不符合文件 字面要求，但是我们不妨变通思考，如果企业将等额 资金支付给回迁房业主再让业主购买或者替回迁房业 主支付购房款，就更容易理解其为拆迁费用的实质 了。 综上， 回迁房在增值税上视同销售处理，同时计入拆 迁补偿费用可以从销售额中扣除 ，金额的确定区分不 同情形， 并未增加企业实际增值税负担 。 企业所得税 政策依据： 国税发【 2009】31号第七条“企业将开发 产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、 分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单 位和个人的非货币性资产等行为， 应视同销售，于开 发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利 时确认收入 （或利润）的实现。确认收入（或利润） 的方法和顺序为： （一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品 市场销售价格确定； （二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公 允价值确定； （三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成 本利润率不得低于15%具体比例由主管税务机关确 疋 回迁房企业所得税上也要视同销售，金额按 照市场价格/公允价格/组成计税价格依次确定，其 成本是否允许作为拆迁成本扣除，并未见相关文件 进一步明确，我们参照31号文件关于企业接受土地 使用权投资的处理方式（见下文本框）来确定，应 该也要将其确定为拆迁补偿费用支出，允许在所得 税前扣除。整体来看，企业 并未因为视同销售而多 缴纳企业所得税。 企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投 资企业的，按下列规定进行处理： 1. 换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受 投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待 首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首 次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使 用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土 地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成 本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。 2. 换取的开发产品如为其他土地开发、建造的，接受 投资的企业在投资交易发生时，按应付出开发产品市 场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关 税费 计算确认该项土地使用权的成本 。如涉及补价， 土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减 除应收到的补价款 土地增值税 政策依据： 国税发 [2006]187 号第三条：房地产开发 企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分 配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人 的非货币性资产等， 发生所有权转移时应视同销售房 地产，其收入按下列方法和顺序确认： 1. 按本企业在 同一地区