上海浦西中心写字楼项目市场定位报告.pdfVIP

一、前言 二、宏观市场综述 三、供求分析 四、上海市市场租售价格分析 五、人民广场淮海中路板块 1、供求分析 2 、租金情况分析 3、客源情况分析 i 客户来源 ii 客户行业分析 iii 客户需求 六、南京西路板块 1. 供求分析 2. 租金情况分析 3、客源情况分析 3.1 高档产品客户分析 i 客户来源 ii 客户行业分析 iii 客户需求 3.2 中档产品客户分析 i 客户来源 ii 客户行业分析 iii 客户需求 七、淮海中路、南京西路沿线典型楼盘产品分析 1. 层数和体量 2 、面积和层高 3 、外立面 4 、大堂 5、电梯 6、车位 7. 其它内部配套 八、政策对写字楼市场的影响 1、近期出台政策介绍 2 、政策的时间效应 3 、分析 九、典型楼盘 一、前言 随着中国加入世界贸易组织、 2010年成功申办世界博览会、 F1赛车场、环球乐园的立项，外资对上海的 信心倍增，上海经济的未来将一片光明。经过近 10年的快速发展，上海已成为中国经济发展的龙头，其经济 地位无论在国内还是在国际都得到了很大提升，这样一个国际化大都市中，上海写字楼市场有着得天独厚的 优势。 《财富》周刊一项调查数据表明，跨国公司在中国设立地区总部选址时，上海对其他大城市更具有 吸引力；各大财团经济巨头纷纷进驻上海。 2003年中国入世对写字楼市场的利好影响开始逐渐显现， 加上上海市政府对跨国企业地区总部推出 的优惠政策及 2010 年世博会三方面因素将构成上海写字楼需求的强劲原动力。 回顾上海写字楼市场的发展历程，经历了膨胀、鼎盛和衰退，当前正处于繁荣复苏的时期。目前甲 级写字楼供给需求同步增加，空置率进一步下降，办公楼市场处于上升通道。 甲级写字楼开始改变原先只租不售的模式，市场上出现全幢出售的甲级写字楼。 乙级写字楼整体租售情况不如甲级， 中、低档写字楼产品租售价格停滞不前， 将逐渐被市场所淘汰， 性价比高的项目颇受中小企业青睐，小面积商务间成为市场追寻的新热点。 二、宏观市场综述 综合竞争力全国首位： 上海在城市综合竞争力、资本力和科技力的排名中，均位居全国首位。 保持良好增长： 上海经济继续保持良好增长， 2004 年，上海经济再创佳绩，国内生产总值（ GDP ） 7450.27 亿元，比上年同期增长 13.6 ％。（见图一） 图 1 1997-2004 年上海 GDP 和 GDP 增长变化情况 资料来源：上海统计局 平稳的快速发展期： 在全球经济不景气的背景下，作为经济中心的上海经济逆风飞扬，进入了一个 比较平稳的快速发展时期。产业结构的成功调整，第三产业成为上海经济增长的支柱产业；连续多 年两位数的增长更是引人注目。 1998—2003年上海 FDI及增长率变化 数据来源：上海统计局 外资涌入： 外商投资企业在推动经济增长中正起着越来越大的作用。吸收外资规模继续扩大，结构进一 步优化。 2004 年吸收外资合同金额 116.91亿美元 , 比上年增长 12.6% ；实际到位金额 65.41 亿美元。大量外 资涌入绝对量的增加以及占全国引进外资总额比重的提高，使得上海经济以不同于全国增长与波动的轨 迹运行。 分析 外资 的涌入和上海产业结构的调整也 对上海 的房地产市场提出了新的需求。以 写字楼 为例子，这几年上海的办公楼供给在不断增加，但占用率却保持较高的水平。 2004 年上海 办