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PAGE 1 PAGE 1 项目物业接管综合验收办法 ;? 项目物业接管综合验收方法 1、规范物业管理交接验收接管工作,维护企业利益,依据《物业管理条例》、《NJ市物业管理方法》、《NJ市新建住宅小区(大厦)物业管理配套设施综合验收方法》及公司ISO9000体系的相关规定,制定本方法。  2、本方法适用于公司全委项目的交接验收  3、综合验收小组由经营班子成员任组长,从综合管理部、市场发展部、工程管理部及A类项目中各选派1~2名专业技术管理人员任组员,项目管理处为主要协作。  4、接管综合验收的内容包括以下内容:  第二条给排水系统及配套设施、资料  第三条污水处理系统、资料  第四条消防系统及配套设施、资料  第五条供气房设施、资料  第六条空调系统及配套设施、资料  第七条电梯及配套设施、资料  第八条变配电系统及配套设施、资料  第九条防盗监控系统及配套设施、资料  第十条电话、通信、有线电视、宽带网络等设施及其配套  第十一条其它智能化系统、资料  第十二条室外行车道路、停车场配套设施及标识  第十三条绿化及其养护设施  第十四条垃圾中转或处理设施  第十五条房屋本体及每户单元  第十六条楼幢户编号及邮政设施  第十七条物业管理用房  第十八条宣传告示栏及其它公益性文体设施  第十九条各专业部门验收资料  5、接管验收程序  第二条发展商在物业交付前15天向物业公司书面提出接管验收申请  第三条综合管理部接到申请首先确认其是否符合接管验收前提要求  不符合接管验收前提要求的,通知发展商暂不予以验收交接,并说明理由,提出整改要求。  符合接管验收前提的,组织相关人员组成验收小组,根据双方商定的时间依据验收标准对物业进行接管综合验收。  第四条公司经营班子负责验收结果的审批  第五条验收合格的,在验收结束后5天内向发展商出具验收合格通知,并由验收小组代表公司办理接管手续,管理处负责现场主要协助。  第六条验收不合格的,在验收结束后3天内向发展商发出整改通知书  第七条整改结束后,由发展商提出申请,商定时间后再次复验  6、不符合接管验收前提要求及验收(复验)不合格的物业,公司不予以接管;的确需要接管的,可在协商的前提下先与发展商进行岗位交接。  7、物业接管验收的前提  第二条小区(大厦)的全部建设项目全部施工完毕,并经过竣工验收合格,验收资料齐全  第三条住宅小区(大厦)的全部建设项目应根据规划、设计的要求建成并满意规划设计的使用功能  第四条消防、安全、供电、供气、给排水、卫生、绿化、道路、电信等主要设备设施正常使用并符合相关规定,相关验收证明齐全  第五条通过质监站的《综合配套设施验收》,验收证明齐全  第六条临时设施、施工机具、建筑构件、建筑垃圾、废料等全部清运完毕,室外无架设临时管线  第七条施工单位及施工单位已完工退场,不再占用小区(大厦)内房屋且临时施工用房已拆除  第八条绿化已按要求种植  第九条主要机动车非机动车停车场已按规定配置,室外道路建成并保持通畅  第十条共用区域垃圾中转站(箱、桶)已按规定配置  第十一条共用部位消防设备设施及信报箱已按规定配置  第十二条合同中另有商定的按商定办  8、物业接管验收的标准  第二条公司管理处工作手册《房屋本体接管验收规程》、《公共配套设施设备验收规程》、《物业资料接管验收规定》  第三条《NJ市新建住宅小区(大厦)物业管理配套设施综合验收标准》  第四条国家另有规定的按国家规定执行  9、旧物业的接管验收参照此方法执行  设备故障报告制度  1、为加强管理处/中心设施设备的管理,保障设施设备的安全运行,特制定本制度。  2、本规定中的设备故障分为一般故障、重大故障和事故三类。  一般设备故障是指修理费用较少,基本不影响业主使用的设备故障。  重大设备故障是指影响面广,停机时间4小时以上的故障。  设备事故是指设备重大毁损,影响极大或因设备故障造成人员伤亡。  3、管理中心/处发生设备故障的,应准时处理,抓紧时间恢复。  4、管理中心/处发生一般设备故障的,由管理中心/处直接处理,处理结果、过程报公司备案。  5、管理中心/处发生重大设备故障的,应在2小时内向公司工程部报告,发生设备事故