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东方花苑策略简报 东方花苑策略简报 PAGE PAGE3 东方花苑策略简报 PAGE 策略简报 （地产品牌） Tactics Brief Date:2020-04-07  提报人： magichuang 客 户 工作描  重庆梅陇房地产发展有限公司 品 上海东方花苑 牌 针对东方花苑尾盘和跃层户型的推行提出整体思路 述 楼盘 东方花苑。 东方花苑位于重庆市渝中区学田湾一带，紧邻市政府和人民广场。距上清寺转盘 5分钟的步行，周 边生活配套设备成熟，银行、商场（新世纪）、小商品批发、菜市等配套无奇不有，近在眉睫，生活便 利。 东方花苑作为单体楼，由裙楼和三幢塔楼构成，此中一幢塔楼是市委组织部办的款待所，按三星级标 准筹建。其余两幢塔楼作为住所对出门售。 当前，东方花苑已经进入尾盘销售阶段，即该楼盘经过一年的现房销售，还剩下为百余套住所空 置，此中，有 80余套平层户型， 12套跃层户型。客户准备经过一次广告流传活动，将节余楼盘销售出 去。 重要事实（有何重要的因素影响限制当前楼盘的销售进度） 1、住所户型大，付款压力过高是影响楼盘的销售的主要因素 东方花苑当前所剩户型偏大（主要以 110m2左右的户型为主），以致房款总数过高（总房款约 30万 左右），是限制楼盘销售的最大因素。 从营销角度讲，户型偏大是因，房款总数过高也是因，给花费者造成的付款压力加大，并间接影响购房者的生活质量才是果。因房款总数太高而造成花费者的购房心理压力和心理阻碍是当前影响东方 花苑销售进度的主要因素。 2、缺少有效推行，是影响楼盘销售的重要因素 有效的流传推行由三个因素构成：楼盘信息的正确传达（主假如卖点的诉求）；促销优惠信息的及 时传达；生活主张的精确描绘（特别是对将来美好生活的勾画）。在营销推行上缺少整体的考虑，传达 给花费群的势必是不完好的信息，再加上推行估算无多，吸引花费者到售楼现场成了一大问题。不论 销售力量再强的营销人员，也难为无米之炊（营销拉力的作用）。 目标任务 达成现有楼盘的销售任务，特别是对跃层的销售。 任务分解： 1、改变花费群对东方花苑的认知，理解在东方花苑购房，特别是购置跃层和大户型是一种时机。 2、传达跃层销售的信息（突出尊贵性和初次销售）。 3、经过跃层销售带来的客源，推动其余大户型的销售。 4、达成所剩楼盘的所有销售。 挑战（要达成目标，最大的挑战是什么？时机在哪里） 挑战 价钱（总价）过高，而相对的优惠举措和服务缺少，难以令客户下单。 社区环境成熟，但在成熟的另一面则是喧杂和喧闹，环境方面无优势可言。 户型构造异形偏多，花费者在心理接受上会产生畏难的感觉，即在购置后会担忧装饰、居住的不便，怎样说服花费者接受异形户型并采纳购置行动，是我们面对的巨大挑战。 时机 跃层户型初次推出，在流传上可利用的元素许多； 部分户型的朝向好，且楼盘地理地点独到（位于市府所在地），在市中心难以搜寻到近似物业 （大户型），能够吸引部分喜爱居住在繁荣闹市中心的人群； 先期宣传力度较弱，形成了一个流传上的真空，再次推出系列广告，将惹起花费者的更多关注。 中心目标人群定位 事业有成，行事庄重的一群人。 年纪在35—50岁之间，常常拥有自己的事业，或在公司 /公司里任高级管理职位； 着再生活质量，忙于事业，少于顾及家庭，对家庭成员怀有内疚的心理，希望能给家人找到一处好的住所； 接受传统教育，深谙办事之道，因事业的需要和生活习惯，喜爱享受喧闹和方便，市里中心是其居家的不二选择。 有什么重点因素能有助于楼盘的推行 跃层： 户型数目仅限 12套，大多数的朝向好。（面向公园、大礼堂或三峡博物馆） 大户型： 价钱优惠力度大，在市中心难觅这样优良廉价的楼盘。 推行策略 1、加大推行力度，改变悲观的流传态度，经过广告感动花费者，吸引花费者； 2、增添促销力度，以本质性的优惠增添抵花费者的迷惑力和购置几率； 3、提升服务质量，将服务向深度发展，为大客户供给免费的装饰 /装饰设计和建议，免去他们的后顾 之优； 4、为重要客户拟订专案销售计划，可依据客户需求定制物业服务。在重庆房地产市场初次推出“按 需服务”的物业管理模式，提升开发商著名度的同时，提升楼盘流传成效。 履行手段 1、宣传物料（卖场应用的 POP系列物料或更多，如型录、宣传品、单页、展现物料等） ： 2、媒介计划 3、促销/直销（主题活动、现场促销、抽奖、 DM、人员拜见等） 4 、公关（新发会，路演，媒介公关方案的主题？） ： 5 、影视（CF片，专题片，纪录片，影视剧或更多） ： 6 、其余（依据本质状况提出的履行手段） 7 、推行行程（甘比图）： 8 、工作进度表（我方工作内容与时间安排？） ： 9 、提示（客户方建议）： 10、备注： 估算 项目主管署名： 策划总监署名： 客户总监署名：