房地产成本核算制度(签发版).docVIP

PAGE PAGE 1 房地产成本核算制度(试行) 一、总则 1．为了统一、规范公司房地产开发产品成本核算，正确核算房地产开发产品成本，提高成本核算的准确性和及时性，保障生产经营健康、有序地进行，依据相关法规及会计准则，特制定本制度。 2．本制度适用于公司本部及所属置业公司房地产开发产品成本核算。 二、成本核算的基本程序 1．根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。 2．设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。 3．按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。 4．将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。 5．编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。 6．正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供测绘报告)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。 7．编制项目投资完成情况表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。 三、成本核算对象的确定 成本核算对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。 （一）成本核算对象的确定原则 1.满足成本计算的需要 2.便于成本费用的归集 3.利于成本的及时结算 4.适应成本监控的要求 （二）成本核算对象的确定方法 各房地产项目可根据成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情况，确定具体成本核算对象。 1．成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。 2．同一项目有住宅、商铺、写字楼、车库等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划分成本核算对象。 3．同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。 4．根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。 成本核算对象应在开工之前合理确定，一经确定，不得随意更改。 四、成本核算的项目 开发产品成本核算应视开发产品的具体情况，按制造成本法设置成本项目。成本项目一般包括下列七项： 1．土地征用及拆迁补偿费 2．前期工程费 3．基础设施费 4．建筑安装工程费 5．配套设施费 6．开发间接费 7．相关税费 五、成本项目的核算内容 （一）土地征用及拆迁补偿费 指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容： 1．土地征用费：支付的土地出让金、土地转让费、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价等。 2．拆迁补偿费： 有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。 3．市政配套费： 指向政府部门交纳的大市政配套费，征用生地向当地市政公司交纳的红线外道路、水、电、气、热、通讯等的建造费、管线铺设费等。 4．取得土地相关税费：交纳的契税、耕地占用税、土地使用税、印花税，土地变更用途和超面积补交的地价和相应的税金等。 5．地籍测绘费：土地面积丈量测绘费等。 （二）前期工程费 指在取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、 “三通一平”等前期费用。主要包括以下内容： 1．勘测测量费：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。 2．规划设计费: 策划费、施工图设计费、修改设计费、园林景观设计费，制图费、晒图费，审图费等。 3．报建报批费：项目报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费。 如：人防异地建设费、规划管理费、墙改专项基金、白蚁防治费、防雷防震费、编标及招投标代理费等。 4．场地通平费：接通红线外施工用临时给排水、供电、道路等设施的设计、建造和进行场地平整发生的费用。 5．临时设施费：临时办公室，临时场地占用费，临时借用空地租费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用。 6．预算编、审费：为项目编制或审查预算而发生的费用。 7．其他：包括挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费、市政占道费等。 （三）建筑安装工程费 指项目开发过程中发生的列入建筑安装工程施工图预算项目内的各项费用。主要包括以下内容： 1．建筑工程费 （1）桩基基础工程费：土石方、桩基、基础处理费、桩基咨询及检测费。 （2）挡墙、护坡：护壁(坡)工程费。 （3）主体建筑：即土建结构工程费（含地下室部分）及门窗工程费。 （4）装饰工程：主要包括大堂、电梯厅、楼梯间、屋面、外立