北辰集团战略专项策划.doc

第一章 前 言 1. 研究背景 北辰实业股份有限企业房地产开发业务现在正处于改革发展关键时期, 为制订未来3-5年发展战略, 特委托－－企业对其发展策略及市场定位进行专题研究。 2. 研究目及意义 2.1调查分析北京市房地产市场整体情况, 各分物业情况, 各区域物业分布情况, 并对房地产市场供求情况及发展趋势进行分析估计, 对北辰房地产发展投资方向、 开发规模及产品定位提出指导性提议。 2.2全方面分析北辰实业股份企业管理模式、 房地产业经营规模、 以往业绩、 人力、 物力、 财力等资源情况, 并对比分析与其实力相当房地产开发企业优劣势, 提出可连续发展策略。 研究内容 3.1国家及北京相关产业政策及宏观经济形势研究 3.2北京房地产市场分析与估计 3.3北辰实业股份企业房地产开发业务历史回顾与现实状况分析 3.4房地产开发规模和市场定位 3.5北辰房地产发展策略提议 4. 研究方法与技术路线 4.1通常调查、 关键调查、 辅助调查相结合 4.2整理数据库及本项目专题调查表获取相关数据. 4.3对数据进行处理分析,确定估计指标及估计方法。 4.4采取回归分析法对北京市房地产市场进行分析与估计。 4.5利用估计结果及中房指数研究经验确定北辰房地产开发业务开发规模和市场定位, 并制订其发展策略。 4.6技术路线 多方调查前期准备模型设计 多方调查 前期准备 模型设计 样本模型数据处理模型 样本模型 数据处理模型 调研汇报分析研究 调研汇报 分析研究 定量分析定性分析 定量分析 定性分析 教授座谈 教授座谈 图表模型 图表 模型 国家及北京相关产业政策及宏观经济形势研究 1 国家宏观经济形势及政策分析 1.1、 中国宏观经济运行态势 改革开放深入进行, 极大地促进了中国经济发展。伴随1996年软着陆实现, 国民经济运行情况发生了根本性改变: 从长久卖方市场转向了买方市场。目前宏观经济发展形势总来说是好。农业和农村经济发展较快, 国企改革效果显著, 财政货币政策双管齐下, 资本市场发展平稳, 国际经济, 尤其是东南亚、 韩国经济有根本好转, 这一切都是国民经济继续向前发展有利条件和关键原因。同时, 也应该看到, 在宏观经济运行中也存在着很多问题。其中关键是, 市场需求不足, 多数产品供过于求; 货币紧缩; 下岗人员增多等问题接踵而来。 上六个月, 中国宏观经济已摆脱了亚洲金融危机带来不利影响, 正在稳步回升, 经济增加连续多年减速有望在今年改变。中国国家统计局公布中国上六个月经济增加率为8.2%（其中第一季度GDP增速为8.1%, 第二季度增速为8.3%）, 中国生产总值达39, 491亿元人民币, 增速比上年同期加紧了0.6个百分点。令人欣喜是, 今年上六个月经济增加不再是仅仅靠投资单项拉动, 而是消费、 出口、 投资共同增加, 展现“三驾马车”并驾齐驱, 共同拉动格局。经济增加展现以下特点: 经济增加将比前两年愈加平稳; 扩大内需政策对即期生产拉动作用增强; 拉动经济增加供给与需求原因出现了新改变; 企业效益显著好转; 市场物价止跌企稳。中国经济正在出现主动向上新良好趋势。 表1 近几年分季度GDP增加率改变趋势 1季度 2季度 3季度 4季度 整年 1998 7.2% 6.8% 7.6% 9.6% 7.8% 1999 8.3% 7.1% 7.0% 6.1% 7.1% 8.1% 8.3% *7.5% *7.2% *7.6% 其中: *为估计数据 8月国家统计局中国经济景气监测中心对中国100位经济界著名教授进行了调查, 多数教授认为目前宏观经济趋好。 接收调查教授均认为今年上六个月宏观经济情况比较理想。86.7%教授预期下六个月宏观经济走势会比上六个月好部分。百分之百教授预期中国GDP增加速度会高于1999年, 平均预期值为7.6%左右。 总而言之, 中国宏观经济现在运行势态良好, 估计在未来3到5年将保持向好势态。 1.2．相关房地产产业政策分析 1996年中央明确提出了要把住宅产业培育成为国民经济新增加点。1998年初, 朱总理深入提出了“把住宅建设培育成为新经济增加点, 使住宅消费成为消费热点”发展国民经济思绪, 为房地产业发展营造了最好宏观政策环境。房地产业发展是受政策影响相当大产业部门, 国家对房地产业发展态度往往是左右其发展是否最关键原因。而中国政府是决心经过住宅产业处理内需不足问题, 近十几年房改历程充足说明了中国政府决意树立房地产业在国民经济中关键地位。而以后出台相关政策都会立足于维护房地产业发展。这一点是确信无疑。 依据现在宏观经济运行情况, 为了扩大房地产投资, 刺激房 地产消费, 发展房地产市场, 国家制订和出台了一系列相关政策和要求。1998年《国务院相关深入深化城镇住房制度