“南铁幸福城”项目物业管理方案说明.docxVIP

“南铁幸福城”（暂定名）项目 物业管理设计方案 文库贡献者 2015/6/4 【目录】 刖言 4 第一章、管理机构组建 5 一、项目简介 二、 物业管理集团机构设置 三、 物业项目人员配置 初步方案，仅供参考 四、建章立制 第二章、设备选择方案 9 一、公共设备选择 （一）节能环保产品 、太阳能的利用 、雨水收集系统 （二）智能管理设备 1 、智能停车管理系统 2 、自动洗车系统。 、社区及居家安防系统 、 “数字化社区”管理平台 第三章、物业管理节能措施 21 一、 公共照明系统的节能 二、 变配电设备节能 三、 三相用电交流电机变频节能 四、 二次供水系统节能 五、 水电计量表具的量化管理 22第四章、物业介入和接管 22 、接管前期准备 、物业接管程序 三、物业管理的启动 四、制定客服流程 五、物业费用 六、社区业主入伙 七、项目业主委员会筹建 八、项目综合管理服务费用 第五章、物业管理 27 一、 总体管理服务安排 二、 安全保卫 三、卫生和绿化 四、设备设施维护 五、 社区文化 六、 物业管理收费 七、 非业主物业服务收费 34第六章、商业运营 34 一、文化娱乐 二、社区超市 三、商务服务 四、医疗卫生 五、家电维修 六、社区理发 七、特约服务 结语 40 附件：家庭智能系统方案（推荐） 41 ，、八 、- 刖百 “南铁幸福城”是南铁房开公司响应国家“以房养路”政策建设的一个房 地产开发项目，为树立公司地产品牌，经充分研究，决定以优质的物业管理服 务打造项目卖点，以赢得市场认可。 公司拟在项目智能、节能化管理方面，投入巨资，大力购置设备，建设一 个高度智能化的物业社区，让业主在享受到智能化便利的同时，又能享受到家 庭节能和降低物业费用的好处，这是普通住宅所没有的。 南铁幸福诚是广西智能社区的先锋，理念超前，品质高雅，具王者风。它 的成功建设，必将成为广产界的标杆品牌。 第一章、管理机构组建 、项目简介 南铁幸福城（下称“项目”）位于市潭中西路富丽家园东侧，总用地68.7亩，容积率4.8 , 建筑密度26%，绿地率30%。总建筑面积约28万川，其中住宅面积17.83162 万川，商 业面积2.25万讥住户1846户，停车位1849个（地上91个）。设置有300川社区文化活 动中心。 项目规划12栋建筑，其中，低层商业楼3栋（3层）；高层住宅楼9栋（6栋33层和 3栋34层）。项目周边银行、学校、超市、酒店、菜市场、邮局等配套一应俱全，有 10多 条公交线路直达项目，广场和公园环绕其中，是一个理想的居家好去处。 二、物业管理集团机构设置 本机构为物业管理组织行政架构，适用于对南铁房开公司旗下所有地产物业项目管理。 社 社E理发室 一 便民维修K务 医疗卫生眼务 商箸眼务网点 社E小趙市 社区文化炭乐 ■-5-安全保卫 停车管理 m消齢樂护 小区眾优组 清洁卫生组 二电梯维护 智能通讯维护 水电机修 9文化娱乐组 收8管理组咨洵臓S组 三、物业项目人员配置 （一）部门组建 根据所确定的管理档次及项目物业管理实际情况 ，项目物业管理处拟设置工作人员 序号 部门 岗位 人数 岗位职责  1 项目经理 1 全面负责经营管理。 2 综合服务部 部主任 1 具体经营事务、人事行政等。 管理员 1 记账和档案管理。 物业收费员 1 物业管理收费等。 3 安全管理部 保安部 15 安全保卫、停车管理、秩序维护。 4 工程管理部 水电工 3 设施维护、维修、电梯维护等。 5 环保绿化部 绿化和保洁员 6 公共区域卫生保洁、绿化养护。 （说明：公司商业运营中心业务不纳入物业管理系统，所有职员根据项目需要聘用。 ） （二）人员聘用和培训 所有职员由公司聘请的物业管理顾问公司进行培训，骨干送市主管部门岗位培训结构培 训，培训及格上岗。培训率100%。培训容为：物业管理专业管理概念、日程物业管理工作、 紧急应变的处置、业主及用户投诉处理、各个岗位的培训等。 （三）工作服装 所有员工用定制制作的服装，行政人员以西装套装为主，衬衣裤子鞋袜都一整套配套提 供。岗位人员专用制服配套提供。 （四）保安装备 提供的使用器械要实用与新式，耳麦式对讲机，手持平板电脑、监控设备，电动巡逻车, 保存装置，免费WiFi等。 四、建章立制 根据政府有关部门的法律、法令、文件和示文体，编写《业主公约》 、《业主手册》。制定 严谨科学的各项物业管理制度（各项守则、管理规定，各级员工岗位职责及工作程序等） ，并 在入伙前完成。 建立健全的物业服务管理体系化制度和完善的服务流程， 是一个物业管理公司的基本要 求。 物业公司主要管理制度如下： 《业主手册》、《物业员工出勤管理制度》、《物业员工工作纪律制度》、《物业员工行为规》、 《项目易耗财物申购、领用