湖南郴州桂阳县项目概念策划方案.pptxVIP

湖南郴州桂阳县 项目概念策划预案 邓向华 2021.9.30 Par t1 城市背景解读 Par t2 项目初步解读 Par t3 初步工作思路 Par t4 初步定位思路 城市背景解读 City 城市背景： 桂阳县，隶属湖南省郴州市，位于 郴州市西部，南岭北麓，舂陵江（湘 江支流）的中上流，东临北湖区，西 与新田县、嘉禾县相连，北与祁阳市、 常宁市、耒阳市、永兴县交界，南隔 临武县邻近广东省，县城距郴州市区 31.7千米，总面积2973平方千米辖22 个乡镇（街道）、398个行政村（社区 根据第七次人口普查数据，截至2020 年11月1日零时，桂阳县常住人口 桂阳县 709372人（城镇常驻人口：24.33万） 城市交通条件： 京深高铁、厦蓉高速、京珠高速复线贯穿桂阳县东西南北，北上长沙、南下广州均在1小时 车程左右。2020年末，桂阳县通车里程5038千米，比2019年增长0.5％。全县公路客运量 202.97万人，公路客运周转量13502.45万人千米。年末汽车保有量6.78万辆，新车注册登 记7860辆，私人汽车保有量6.58万辆，轿车保有量3.6万辆 桂 阳 县 2020年主要经济数据： 序号 1 项目 数据 同比增长率 4.2% 备注 地区生产总值（GDP) 人均GDP 376.8亿元 52000元 131.74亿元 30.79万 2 3.08% -2.1% / 3 社会消费品零售总额 年末常住人口 4 5 全县城镇居民人均可支配收入 全县城镇居民人均消费支出 39221元 24542元 5.4% 6 -0.7% 以上数据来自桂阳县2020年国民经济和社会发展统计公报 [小 结] l 城市交通一般，交通还算便利，区位优势明显经济增长迅速。 l 地区生产总值、人均GDP、居民可支配收入、社会消费品零售 总额等各项经济指数一般，属经济发展地区。 l 城市人口增长平缓，商业市场成熟，居民消费力一般。 项目初步解读 projeCt 项目概况： 本案：位于桂阳县处于欧阳海路，龙潭东路交汇处，是桂阳县城区稀缺的地 块，及城中核心片区可开发板块。本案按照本县最高规格定制，以“新、奇、 特”元素来打造全县最具有标杆性的一站式商业圣地。 项目附近主要商业体： 本案离：《广场1号商业中心》580米步行约9分钟左右 《 汇利购物广场》 590米步行约9分钟左右 《宝蓝广场》 960米步行约16分钟左右 宝蓝广场 广场1号商业 汇利 本案 购物广场 主要竞争对手初步分析： u广场1号商业中心： 广场1号商业中心，位于桂阳县龙潭街 道翡翠路欧阳海广场对面；主力店有步 步高超市、好莱坞国际影院、次主力店 肯德基、海童湾萌宠乐园 u商业步行街： 离本项目2000米 u汇利购物广场：离本项目590米 u宝蓝广场： 离本项目960米 u广场1号商业： 离本项目580米 （以上商业体数据来源于百度仅供参考、须经过实地市调方可进行分析） 初步工作思路 plan 商业大环境分析： 中国经济历经30多年的高速增长，人们的生活水平得到大幅提升，消费观念也发生了 巨大的变化，品质化、便利化、个性化、实惠性、体验性的消费理念已经成为主流趋 势，在商业市场方面主要表现在： u 由于过去十多年商业供应量的直线上升，发展到如今已经是供需严重失衡， 加上电商及直播带货的强势崛起，实体商业的经营越发困难，甚至是举步维艰。 u 注重体验与娱乐的商业体更受消费者的青睐。传统的零售百货商品价格相比 线上平台较贵，而且购物体验性差，经营业绩一片惨淡，难以为继；过去开商 场就能赚钱的时代已经一去不复返。 u 相比电商线上平台、直播带货购物体验性差的弊病，实体商业中休闲餐饮、 主题餐饮、儿童玩乐潮流娱乐等业态由于体验性强，正受到消费者的特别青睐。 项目初步工作思路： u 商业市场调研 1、成立研策小组，开展商业市场实地调研工作，调研范围包括： 项目所在城市社会经济发展概况；商圈周边商业市场经营状况；居民消费 习惯、消费水平；消费者品牌认知度；消费者对时尚、潮流元素的敏感度； 市场同行竞争分析等。 2、规划定位： 根据市场调研结果，对项目进行科学、 精准的商业定位工作，包括总体定位、 功能定位、档次定位、客群定位、业 态定位和租金定位等，明确经营思路， 打造与周边项目明显差异化并在区域 内独具特色的体验性商业中心，形成 商业核心竞争力。 项目初步工作思路： u 招商工作开展 • 商业定位方案确定后，须严格按照方案开展招商工作，使项目各板块主题 清晰、特色鲜明，保证商业经营的核心吸引力及竞争力。 • 对于一些在业内影响力大、非常有利于提升项目形象的一线品牌，建议可 给予各种方式的优惠，并竭尽全力引进。 • 对招商人员进行系统体制性的培训，打造专业招商团队。 项目初步工作思路： u 招商工