【设计管理】方案设计任务书.docVIP

PAGE 第 PAGE 1 页 共 NUMPAGES 10 页 XX地产·XXX方案设计 任 务 书 一、项目概况 二、用地及规划设计指标 三、设计原则及要求 四、市场定位及功能（户型）要求 五、规划及建筑设计 六、建筑节能与环境保护 七、成果要求及提交时间 一、项目概况 基地概况：整个地块呈不规则形，南北总长350余米，北窄南宽，东西最宽处为230余米，最窄处为80余米，总占地面积约51711.46㎡。地块上无待拆迁建筑，目前大部分面积为交管局南山大队的临时拖车场，小部分被邻近住宅楼用作停车场。地势平坦、与周边道路稍有高差。 周边环境： 西侧：地块西侧自北向南依次为蛇口育才二小（教学楼4~5层）、怡庭园高层住宅楼（独栋，22层，高约70米）、地块向爱榕路开口处（约60米宽，设有一处公交车站，可在同一路段近距离移位）、中集大厦住宅楼（独栋，32层，高100米）、景园大厦商住楼（独栋，32层，高100米）。爱榕路道路红线宽度为25米，隔爱榕路与四海公园相望。由于上述高层住宅的遮挡，西侧的景观通道较为狭窄。另地块与育才二小之间的尽端道路为市政道路。 南侧：与工业七路相接，道路红线宽度为20米，设有一处公交车站。隔路为零散的汽车美容及维修店铺，东南向为一家丝绸印花厂，有污染。 东侧：靠南200余米长的边界与近海路相接，道路红线宽度为12米。往北依次与交管局南山大队办公楼和街道办事处相邻。隔近海路为联合饼干厂。 北侧：与荔园路相接，道路红线宽度为18米。地块此边长仅80余米，隔荔园路为多层住宅区，90年代建筑。 二、用地及规划设计指标 1．用地面积：51711.46㎡ 2．土地用途：二类居住用地 3．建筑容积率：≤2.5 4．建筑覆盖率：≤25％ 5．小区绿地率：≥30％ 6．建筑退红线：东西面退红线≥8米，南面退红线≥18米（南侧预计有城市绿化带约2300㎡），北面退红线≥12米。 7．计入容积率的总建筑面积： 129278.65㎡（小区岗亭面积应计入容积率） 其中，住宅： 122678.65㎡ 幼儿园： 2400㎡ 社区居委会：100㎡ 垃圾收集站：100㎡ 商业及其他：4000㎡（包括1500㎡超市，1500㎡会所，1000㎡街铺） 8．限高：100米 9．机动车停车设置标准： l车位／100㎡，共1292个，另考虑给职工宿舍、天海豪景园、景园大厦提供停车位约410个，该部分停车位应与小区内停车位可分开管理。 停车方式以地下室停车为主。 10．出入口配置： 主要车行出入口：设在荔园路、近海路、工业七路； 主要人行出入口：建议设在爱榕路。 三、设计原则及要求 规划布局：充分挖掘景观资源，规避周边不良因素的影响，通过小区内环境的营造、合理规划布局来创造尽可能多的景观价值，打造一流的高尚生活社区。 建筑设计：以健康理念提升居住品质，以住宅科技主导产品创新。 本项目设计必须具有绿色地产开发理念，结合地域、气候等因素，打造符合生态、经济、社会三位一体的可持续发展要求的绿色住区。 设计中须考虑建筑节能措施,考虑循环经济和可再生资源利用。 本项目设计的结构和设备选型、材料应用、构造和施工技术必须符合中国国情和华南地区特点， 结构和施工技术应切实可行，设备和材料应经济实用且在中国国内有运用先例。 根据国家政策,预计本项目90平方米以下户型要达到90%，除做足10%大户型外，另考虑合拼户型，原则是“分好用，合可行”。 四、市场定位及功能（户型）要求 多年以来，地块周边区域以其优越的生活配套、“第二中南海”人文及三重景观资源在蛇口人心中树立了极高的形象。而周边由于开发较早，并未形成整体的区域概念对外推广，市内其他区域客户对本地块难以有深刻的认识、在这样的客户条件下，客户定位不必舍近求远，选取对地块价值认同度极高的老蛇口/老南山作为首期主力客户更有利于价值实现。 ?首期目标客户具象： ?在本地工作、生活三年以上 ?对地块的配套、人文有深刻认知 ?私营业主、大企业中层以上，与公司系统有千丝万缕的联系 ?有一定投资房产保值/增值的心理 ?形象定位 雍景湾项目虽然每种都不是最顶尖，但每种资源都是中上，没有明显劣势就是雍景湾最大的优势。均衡发展与目标客户老蛇口注重的稳重、稳健相吻合。 ?户型配比 物业类型 面积区间 报建面积 面积比 备注 补充 小三房 85～90 同左 10％ 地块南部临路 主力 舒适性四房 150～160 90+ 60～70 20％ 地块南部 豪华型四房 160～180 90+90 60％ 地块北部