【设计标准化】社区底商设计指引.docVIP

PAGE PAGE 13 社区底商设计指引 一、社区底商的定义 社区底商主要是指利用楼盘底层或低层作为商业用房，以满足自身或近区域内消费者的各种需求。 二、项目商业定位 恰当的定位是社区商业成功的基础，直接关系到社区商业后期经营的生存之 道，商业物业的价格远远高于住宅，而相对商业物业开发的风险也远高于住宅。因此，社区商业的定位必须非常准确。 定位包括：市场定位、建筑规划定位、功能定位、商业业态定位、经营定位。在建筑方案设计阶段，发展部必须提供支撑文件—《商业项目市场定位报告》。 三、规划设计 1、总量规划； 序号 商业功能定位 商业与住宅比例 商业的人均面积 特点 1 外向辐射型的社区商业 5％—11％ 每人1.08-2.54平米 商业体量较大，依靠本社区居民的消费不足于支撑商业的持续稳定经营，需要外部较大规模消费群来支撑商业的正常经营，这对周边商业环境的要求很高，需要周边环境能够提供足够的人流和良好的商业氛围 2 偏外向型的商业 2％—5％之间 中间型及内向型社区商业的人均商业面积在0.14－0.87㎡之间 ，非成熟的商业区的住宅项目.商业配套以社区人数每人0.5平方米考虑最为适合 社区商业正常经营主要依赖于本社区居民的需求，商业规模上不能追求巨大化，否则市场难以消化。 3 内向型商业 2％以下 社区商业规划时基本不考虑社区商业的对外性，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营。 2、建筑规划 社区商业在同时满足社区内和社区周边地区居民的情况下，采用围合式的建筑规划布局，形成社区商业对于小区居民来说是相对独立或者相对封闭的购物空间，从而避免社区商业给小区居民带来的环境影响。 社区商业三种类型的业态组合各有特点，区别主要体现在社区商业基础业态上。 业态 外向型 中间型 内向型 超市 50% 30% 29% 餐饮 12% 25% 17% 服务配套 6% 9% 14% 便利店 0.6% 1.8% 0.9% 美容 2.6% 6.% 8.6% 生活家居 0.5% 3.7% 3.1% 休闲 24% 7.6% 6.8% 服饰精品 1.8% 4.6% 3.5% 地产中介 0.7% 2.9% 8.4% 杂货/肉菜/五金/证券 0.8% 3.4% 0.8% 其他 1% 6% 8.8% 合计 100.00% 100.00% 100.00% 3、主题营造 规划营造独具个性特色的风格，可以将社区商业作为树立或者提升公司品牌的宣传工具。 4、景观规划 景观规划设计应该与社区商业建筑风格融为一体，垂直绿化宜疏不宜密。 5、商铺面积规划 三种类型商业的铺位面积比： 类型 面积配比 50㎡以下 51㎡－80㎡ 81㎡－100㎡ 101㎡－200㎡ 201㎡－500㎡ 501㎡以上 内向型 8％ 30％ 30％ 12% 10％ 10％ 中间型 8％ 30％ 25％ 12% 10％ 15％ 外向型 8％ 30％ 20％ 10% 12％ 20％ 三种类型商业的铺位个数比： 类型 个数配比 50㎡以下 51㎡－80㎡ 81㎡－200㎡ 201㎡－500㎡ 501㎡以上 内向型 33.6％ 55.0％ 5.5％ 3.7％ 2.2％ 中间型 27.5％ 51.8％ 13.6％ 3.9％ 3.2％ 外向型 32.5％ 29.7％ 19.5％ 10.2％ 8.1％ 注：一般面积在50平方米左右的小商铺最受市场欢迎，中小商铺面积不要超过100平方米 6、功能区域规划 在综合性的社区商业中心或者商业街，所有商铺的功能已经都有明确的划分，以实现社区商业的现代化的统一经营管理。如位于佛山市乐从镇的佛山奥园，其社区商业广场就明确地分为餐饮区、购物区、休闲娱乐区、装饰区四大服务功能区域。 7、车位规划 尽量做到商业面积与车位配比约50：1。 四、建筑设计要点 1、建筑外立面设计 建筑外立面设计是社区商业中心或商业街主题风格营造的主要实现者。目前的房地产市场上，欧式风格是社区商业街比较流行的主题，另外，澳洲风情、拉丁风情、东南亚风格等也是市场上比较受欢迎的设计风格。2、店铺内部设计各种类型商家的物业条件要求 店铺的内部设计主要是指层高、间隔、楼梯、预留排水管位、光纤电缆接口等的确定。如层高最好在5 米左右，以有利于业主或使用者在其中另隔一层，作为仓库或休息场所使用；内部间隔墙尽可能少地采用承重墙，以方便使用者使用面积的灵活性和主动性；两层或以上的店铺要预留室内楼梯，以实现层与层之间的灵活贯通；预留好排水管位和光纤电缆接口，以方便需要设置卫生间和需要网络服务的使用者等等。 3、商铺实际使用率 首层不得低于90%，二层不应低于80%。 4、 超市类 综合超市 技术指标 具体要求 需求面积