【设计管理】项目限额管理作业指引.docVIP

项目限额管理作业指引 编 制 日期 部门长审核 日期 分管领导审核 日期 批 准 日期 修订记录 日期 修订状态 修改内容 修改人 审核人 审批人 流程图 无 指引概况 指引目的 1、本指引旨在强化公司项目前期及设计阶段的成本控制； 2、推进设计阶段成本管理作业的标准化、专业化； 3、掌握可靠成本信息，保证影响成本的主要要素在设计阶段控制在合理范围，挖掘成本控制的重点，以符合公司成本管理精细化的要求。 指引范围 适用于公司所属独资或合资并由我司操盘项目（经控股产品管理委员会审议确定的特殊项目，其限额指标可作个案处理，不受本指引限制），以控股成本管理委员会审核的在第二阶段成本目标中发布的限额指标为准。 定义 1、设计限额：是为了保证项目成果的经济性而制定的，是设计阶段相关技术经济指标进行控制的目标值，项目限额包括成本限额设计和主要指标的限量设计。 2、建筑面积：是指GB/T50353—2005《建筑工程建筑面积计算规范》计算的建筑面积，全国统一计算规则。 3、装修面积：指装修范围内的地面面积，其中阳台、露台和带装修的庭院按一半面积计算。 4、赠送面积：是指不计算容积率建筑面积或计算一半建筑面积的区域，通过外围建筑门窗的改造能变成房间或提高有效使用面积的阳台或露台。赠送面积需在控股产品管理委员会纪要中明确，限额指标可以分开考核。 5、项目档次定位 A“豪宅”指该项目平均售价定位为该区域中档住宅均价200%及以上的项目，且一线城市销售单方建安成本占售价比重不超过20%，二线及其他城市销售单方建安成本占售价比重不超过25%； B“准豪宅” 指该项目平均售价定位为该区域中档住宅均价120%~200%（含200%）的项目，且一线城市销售单方建安成本占售价比重不超过30%，二线及其他城市销售单方建安成本占售价比重不超过35%； C“中档住宅” 指该项目平均售价定位为该区域中档住宅均价100%~120%（含100%）的项目，且销售单方建安成本占售价比重不超过50%； D“普通住宅” 指该项目平均售价定位为该区域中档住宅均价100%以下的项目或销售单方建安成本占售价比重超过50%。 E若售价达到上述要求，但是成本比重超标的，应降低一档套用本限额指标。项目档次定位应在土地获取时在项目可行性研究阶段明确。 F、平均售价低于5000元/平米的项目限额指标，不得突破“普通住宅”项目限额指标。 6、项目区域分类： A一线城市包括：北京、上海、深圳、广州、天津中心区； B二线城市包括：苏州、南京、番禺（区）、佛山、重庆、成都、珠海、武汉、杭州、长沙、昆明、海口、三亚、青岛、厦门及其他省会城市的中心区及一线城市的非中心区项目； C其他城市包括：漳州、惠州、镇江、中山、贵州、毕节、哈尔滨及二线城市的非中心区项目。 7、除可租售比率为需满足的最低指标外，其余限额指标均为上限指标。 指引主导部门 城市公司设计管理部、城市公司成本管理部 指引参与部门 城市公司营销客服部、城市公司项目部、城市公司工程采购部、控股产品管理中心、控股成本管理部、地产财务部、城市公司项目发展部、控股发展部 部门 指引中承担职责 控股产品管理中心 控股成本管理部 1、控股成本管理部参与制定及修订项目的限额成本管理指标，监督并统计限额成本的执行情况； 2、产品管理中心组织制定及修订限额设计指标，并协助第二阶段成本目标下达限额设计指标；针对具体项目的限额指标进行复核，监督限额设计的实施。 3、产品管理中心参与制定及修订公共部位装修、景观工程、样板房等限额指标。 控股营销品牌部 地产财务部 协助统计营销费用相关数据，并参与营销费用限额指标的制定及修订。 城市公司 城市公司设计管理部为限额设计的最终实施单位，落实下达的限额设计指标，在限额范围内指导设计，负责对设计单位及设计成果的考核； 城市公司成本管理部根据设计成果复核限额设计指标是否在范围内，并及时反馈到设计主责部门及设计管理部门； 城市公司成本管理部收集统计所属范围内项目的设计指标，并按照要求及时反馈到控股成本管理部； 城市公司营销客服部根据限额制定销售费用并细分管理； 城市公司工程采购部、项目部参与确定施工工艺及材料选样。 控股发展部、城市公司项目发展部 在可行性研究报告中要求相关部门明确项目档次定位（如豪宅、准豪宅、中档住宅、普通住宅等）、售价、项目区域分类。 工作程序 项目限额内容及范围 包括成本限额和主要指标的限量控制，即限价指标和限量指标，内容见附表1。其中，限价指标为柔性指标，城市公司可结合项目投资回报要求、所在区域市场形势及客户需求、同行企业先进做法等因素在第二阶段成本目标中做适当调整，对限价指标的调整应在履行控股成本管理委员会和产品管理委员会的相应审批程序后方可执行。限量指标为刚性指标，是限额设计控制上限，