2008年中国房地产行业资金情况报告.pdf

2008 年中国房地产行业资金报告 委托研究 课题组成员：钟伟 魏伟 王静 内容提要： 1. 我们估计， 2008 年房地产行业的资金缺口是 6730 亿元，较 2007 年负的资金缺口有 明显的改变，房地产行业资金趋紧的特点在 2008 年下半年开始集中体现。但是资金供求存 在缺口， 不意味着对行业进行注资就能够解决行业内存在的问题， 房地产行业遭遇调整的关 键在于需求出现观望和萎缩。 2. 我们对 2009 年的房地产市场有两种预测， 中期调整和短暂调整。 如果 2009 年房地产 遭遇中期调整， 那么资金缺口将达到 9290 亿元。 如果 2009 年房地产遭遇短暂调整， 那么资 金缺口将达到 4925 亿元， 短暂调整意味着房地产市场在 2009 年末有可能出现明显复苏， 中 期调整意味着 2009 年仅仅是行业调整的第二年，调整仍将延续更长时间。如果没有重大的 调控政策来应对中国宏观经济下行态势，那么房地产行业陷入中期调整的可能性更大。 3. 我们认为 2008 年下半年将是地价和房价均面临显性化下行压力的初始期，销售放缓 和销售利润下滑不可避免。考虑到行业调整的主要压力来自需求空缺，然后才是资金紧缺， 因此我们对以单纯注资的“救市”方式持否定态度， 注资无法解决需求观望和行业调整的根 本问题。 宏观经济减速 2008 年 GDP预计增长 10% 一. 房地产行业概况 2008 年的中国宏观经济开始走向调整， CPI 的居高不下和经济增长速度的放慢成为国家 宏观经济的主题。 房地产行业在宏观经济整体下行的背景下， 也将走向一个相对较长的调整 期，市场观望气氛浓厚，销售节奏明显放缓，是导致开发企业资金紧张的重要根源。 （一）宏观经济形势 从 2007 年 5 月开始，CPI 指数开始显著上升， 到 2008 年上半年 CPI 长期居于 8%的高位。 对此，央行从 2007 年下半年开始就采取了紧缩的货币政策，到 2008 年 7 月， CPI 情况开始 好转，预期 2008 年下半年 CPI 为 6%，全年 CPI 为 7%，2009 年 CPI 将在 5%－6%之间，通货 膨胀洪峰已过。 但与此同时， GDP增速也出现了明显滑坡。 预计 2008 年全年在 10%左右， 如 果没有较为明显的调控措施，那么 2009 年 GDP增速在 9%左右。 图一： 2003 年至今宏观经济走势 资料来源：国家统计局 经济的减速主要来自于两个方面： 投资的减弱和出口的减少。 从影响 GDP的“三 驾马车”的情况来看，扣除掉物价因素后，消费保持在 12 年以来的最高增速上，但居 民实际收入增长放缓，以及房市和股市的严重低靡，使得消费难以继续告诉增长。投资 实际增速已处于 10 年平均水平之下， 外贸实际增速则处于 10 年来相当糟糕的状况。 2008 年下半年开始，经济下行压力明显增加。另外，美国的次贷危机所引发的全球性的经济 衰退已经开始显现， 2009 年，欧洲和日本经济有可能增速低于 1%甚至陷入衰退，中国 经济在创下 2003－2007 年持续五年平均 10%以上的高速增长后， 可能步入一个较长周期 的景气下行通道。 房地产业需求微缩 资金链紧绷 （二）房地产行业供给面形势 2008 年的房地产行业可以用三个特点来概括：市场交易量萎缩，价格增幅放缓，资金 链条偏紧。 从 2007 年 10 月开始， 房地产行业已连续三个季度行业景气指数下