小产权合法化的窘境及实现途径—以 物权法 为研究对象.pdfVIP

“小产权房”合法化的窘境及实现途径 —— 以《物权法》为研究对象 摘要：“小产权房”实际上没有真正的产权，但因其价格低廉而在交易市场迅速流行，本文 所协商的问题核心是“小产权房”能否合法化。《物权法》的平等爱护原则要求它平等的爱护公 民的财产所有权;而《土地治理法》强调“小产权房”交易是违法处分集体土地使用权，属于违法 行为。正是由于这两者的法律层级矛盾，致使“小产权房”无法真正做到合法化。“小产权房”虽 不具有完全物权，却也包涵于《物权法》的法律范畴内，因此“小产权房”的合法化应当在不断 完善的《物权法》框架内进行。 关键词 ：小产权房；平等爱护原则；财产所有权 ；完全物权 前言 近年来，随着我国城市房地产市场的迅猛进展，城市房价开始急剧攀升，人们对房价的敏 1 感度也越来越高， 村“小产权房”应运而生 。因其价格比平常房产的价格低，极大的满足了 城市购房者的住房需求，也提高了 民的经济水平。然而，我国法律对“小产权房”并无明确的 地位界定，因此，并不能确定关于“小产权房”的买卖合同是有效的，从而法律也无法对此买卖 行为进行全面有效的保障，这就要求我国《物权法》不得不从所有权制度方面做出有效改善， 对房产权进行流通的过程中需要按照法律法规的要求来进行流通，只有这样才能够保证我们 国家房产流通的高效率，而且在流通的过程中还可以发觉其中存在的一些问题，然后国家相 关部门采取有效措施对这些问题进行高效的解决。 1 “小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。 一、“小产权房”现状及存在的利弊 （一）“小产权房”的概念及存在现状 随着我国城市化进程的不断加深，城市人口迅速增长，城郊乡镇地区就逐渐衍生出了“小 产权房”。在当今社会房价越涨越高的趋势下，“小产权房”的出现能够有力的平衡房屋交易的 买家和卖家两者之间的关系。然而目前我们国家很多地区的小产权房都是在城市以外的地方 建设的，这些地区在我们国家有着明确的用途，一般情况下主要就是把这些土地用于 民住 宅以及种植庄稼。在种植庄稼地区是不能够建设任何房屋或者厂房的，如果没有按照国家法 律法规的要求对这些土地进行合理的使用，那么使用者就会受到国家法律的制裁。目前我国 很多小产权房的法律效应不是很高，没有得到国家政府相关部门的承认，跟城市中的房产是 完全不一样的。所以说我国相关部门需要对这些小产权房进行调整，防止一些不良分子利用 法律的漏洞做出一些损害国家利益的行为，保证小产权房的建设符合国家政策的要求。 （二）“小产权房”产生原因及弊端 1、“小产权房”的产生原因 “小产权房”近年大热，它的形成原因不是单一面的。首先，“小产权房”的亮点体现在它的 价格方面。相较于城市飙升的商品房房价，“小产权房”价格更贴近于平常大众的平均购买力。 因此，人们开始注意到城市郊区较为廉价的房屋，在大量的市场需求推动下，人们开始进行大 面积的乡镇土地开发。其次， 村集体用地的流转方式主要有：转包、出让、出租、转让或出租 用于非 建设等，但并没有建立起一个完善的市场流转体系，才让部分投机人群利用制度漏 洞违规建筑这种“小产权房”。 2、“小产权房”存在的弊端 （1）占用较多耕地。目前我们国家 村地区的很多小产权房主要使用土地就是人们种植 庄稼使用的土地，如果人们过多的使用这些土地，那么我们国家可以种植庄稼土地的面积就 会消逝很多，这对于我国农业市场的进展有着很大的阻碍作用。 民集体所有的土地用于房 地产开发意味着土地所有权的转移，短期来看， 民得到了一些现实利益，但是他们却永久性 的丧失了对土地的使用权，失去了对今后生产生活的最基本保障。 （2）损害了法律的权威和政府公信力。根据相关法律法规规定我们可以发觉， 民在自己 的土地上建设房屋是违背了我国法律法规的，在改革开放以后，我们国家就明确规定了 民 可以对土地进行使用，但是不能够拥有土地的所有