2020年哈尔滨房地产市场i及未来走势分析汇报0501汇编.pdfVIP

哈尔滨市房地产市场及未来走势分析（个人观点供参考） 一、房产市场分析 哈尔滨为二三线城市，并非高标准泡沫城市，成交量价齐升表状表明 市场还处于相对健康状态，调控会进一步完善市场，但受政策影响，未来 哈尔滨楼市或将进入下行空间。 （一）市场方面：成交放缓　价格下行 观望浓重 １．２０ 1 １年市场分析 2011年全市商品房供应项目 88个，较 2010年减少 4个；供应套数 74,238套，年降幅 11.7%；供应总面积也为 853.3万平米； 2011年全年供 求比为 1.28,同比2010年下降 35%。其中：道里区 27个供应项目，位居全 市商品房供应之首。累计供应面积占总供应面积 33%；南岗区供应项目 22个，累计供应面积占总供应量 26%；香坊区以 19%的供应比例排第 三。价格从年初的７２９５元／平方米，降到６１３４元／平方米。 分析如下： （１）从供求关系来看，整体市场供大于求，观望气氛日浓，销售 竞争压力不断加大，市场开始进入买方市场； （２）从成交区域来看，主城区呈量升价挺的状态；新城区出现量 跌价滞的现状，消费者置业更加重视区域及产品保值性； （３）从成交户型来看，潜在的自住型消费者仍主导哈尔滨市场， 但 “限购令 ”使部分消费者置业倾向于 “一步到位 ”，使得部分高端产品及 项目开始发力； 从目前情况来看，市场成交放缓并趋向平稳已成为主调，价格已进 入下行通道，消费者开始掌握市场话语权，市场正趋于成熟和理性。 ２．２０１２年市场预测 （1）供应方面，截至 2011年12月，哈市待售房源接近 13.8万套；据 统计 2012年全市总供应量约为 1704万㎡（其中在售存量约为 165万㎡， 新项目入市的约 884万㎡，已拍得地块计划入市的约 655万㎡），比 2011 年显著增加。 （2 ）需求方面　商品房成交量仍将继续放缓，全年成交量或将会和 今年大致相同，约为 75 ，000套。 随着 2012年货币政策的适度放松，政府可能会放松对刚性和合理改 善性的自住型购房需求的限制；同时，随着调控的深入，降价的项目会 逐步增加，价格 洼地效应“ ”也将带动部分置业需求。但由于房地产市场 的调控方向并未改变，因此预计哈尔滨市商品房成交量仍将继续放缓， 全年成交量或将会和今年大致相同。 （二）产品：城市综合体项目激增 ，住宅产品更加注重景观园林 据不完统计 2012年在哈市城市综合体项目将达到 14个以上。每个行 政区域均有城市综合体规划，南岗区 2012年上半年 4个综合体将面市。 在这些综合体入市之后，项目周边配套已经不是价值所在，地段优势也 将被弱化，商业价值和产品品质将会更多的被凸显出来。 随着恒大绿洲和纳帕英郡精装实景体验区在哈尔滨市场取得较好影 响， 2012年将会有更多项目投放大量精力在景观园林设计，重心放在产 品品质打造上。 （三）城市新区房地产市场：地产市场转冷 成交急速放缓 实施限购政策，拥有购房资格的人越来越稀少，至房价持续下挫也 使客户更加关注房产的保值抗跌性，倾向于购买拥有完善配套、稀缺资 源的市区项目。 2 、 价格方面：房价进入下行通道 价格方面：主城区项目价格坚挺，新项目均以较低价格入市，致使 成交虽量价齐升 却渐进下滑通道 二、 土地市场 1．土地供应 2011年共挂牌供应土地 219宗，总面积 1407.915万㎡。环比 2010年 增加 467.1837万㎡，