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一、 期房的利及弊 房地产根底理论 第一章 房地产根底常识 购置期房有两个好处，三种风险。两个好处是： 1、购置越早开售的房屋，其售价越低； 2、越早购置，对楼内的户型才有更大的选择余地； 如果有实力的开展商， 这当然于买家有利； 而对于市场潜力不大的工程，早期的买家就要承当及开展商“共生共存〞的风险。这 种风险主要有以下三个方面： 1、 房屋延期交付使用的风险； 〔这其中又包括两个方面〕 ① 使用居住功能无法表达； ② 属于投资性购房者延迟收取投资回报时间； 2、 房屋内在品质变换的风险； 3、 房屋权属证件无法按期得到的风险； 二、 买现房有什么好处？ 买现房的理由就建立在现实的根底之上： 1、 工程质量可考察； 〔不能说现房质量一定可信，但起码它的毛病都在明显处，能不能承受缺陷，买房人有主动权，不会象期房那样有吃亏上当的感觉。 〕 2、 环境、配套可检验； 〔在楼间距、绿地大小等方面做文章是期房的小手段，只有现房才能验证楼书，沙盘是否“美丽不打折〞〕 3、 减少法律纠纷； 〔面积、户型、景观，这些即使写进合 同也免不了扯皮的事，假设是买现房就可以一笔勾销。 〕 4、 少政策风险；〔买期房难免会遇上税、费、基金的调整， 比方“一定时期税费优惠〞的政策，就曾令不少期房买家遭受损失。〕 5、 少投资风险； 〔从出租投资看，现房买后即可租赁，降低了还贷期因租金变化、不能如期开发带来的风险。 〕 6、 早买早用。〔房子就 70 年使用权，一般从交钱，签合同开场算，总价格 35 万元的房子粗略算来，晚住一年就 损失 5 千元！〕弊端： 1、 价格高。 2、 户型不全、楼层不齐、可选余地小。 3、 质量无法鉴定。 三、 板式楼构造楼宇户型的八大优点： 1、 入大门处有一过渡空间，装修时可以设计一个玄关，对整套房的私密性有很好的保证。 2、 客厅的空间十分独立，除了一个入口和阳台推拉门之 外，无其他任何房门对着客厅，使客厅的活动空间几乎不受任何干扰。并且厅的阳台向南，有南北穿堂风，通风采光效果极佳。 3、 户型为三房两厅两卫，建筑面积为 110— 130 平方米， 朝南的房间〔含客厅，有 3 个〕到达了朝南房间的最大 数，这 3 个房间是通风效果最好的空间，由于风向多以东南、西北风向为主，因此朝南房的房间越多，通风采光也就越好。 4、 厨房、饭厅和公共卫生间全部集中在一起，功能分区集中，并及其他功能区明确分开。其中，厨房及饭厅严密相连，方便备餐及用餐，且应处于西北面，以油烟为主的污浊空气被南风吹走，难以在室内停留，利于身心安康。 5、 卫生间及阳台，两个卫生间均有明窗通风和采光，主卧 房有独立卫生间， 私密性强， 阳台为双阳台， 一南一北， 有利于观景，通风和晾晒衣物等。 6、 每个卧室的面积分配都十分合理，方正、平直、宽大， 令人心情舒畅，其中主卧室十分宽大，主卧室建筑面积 为 20 平方米左右，符合二次置业者提高生活质量的要求，并且主卧室置于最里面，充分保证了私密性；其余 两间小卧室面积次之，为 13— 16 平方米，并且主卧室及北面卧室的门对开，十分有利于空气对流。 7、 公共活动区、客厅、饭厅、厨房、分隔过渡区、共用卫 生间，功能分区集中，动静分区，干湿分区明晰，过渡自然，互不干扰。 8、 房中无狭窄的通道或难以利用的空间，公共分摊小，空间实用率极高，可达 90% 四、 消费者会如何选择环境地段 一个小区或一套房子的环境主要包括两个方面： 周边地理环境〔地段〕和社区的环境，所以我们在此主要讲如何从这两个角度看环境。 1、 传统上的好地段 传统上人们认为越繁华， 越接近市区地段越好， 因为优点显而易见：社交方便、生活方便、用于出租也方便；同时也要看这种地 段的缺点：污染大，不安静。因为，价格较贵，短期内不会有太 多的升值空间。 应该说在城里拥有一套公寓以便于平时上下班是 合算的选择， 而且，城里的公寓出租市场更广阔， 即使自己不住， 也可作为一项中长线投资。 2、 生活意义上的好地段 郊区住宅适合休闲。郊区风景不错、空气不错、价格相对廉价； 但平时生活、社交不方便，更适合中等收入人群购置、度假。建 立的好的郊区别墅区很受市场欢送， 一些海外归国人士、 外籍在郑人士习惯这样的居住方式。 3、 商业意义上的好地段 城郊结合部升值潜力可观。 对于目前只有能力购置一套住宅的工 薪阶层来说， 城郊结合部是折衷选择。 这类地段目前价位不太高， 交通还算便利，令人心动的是，随着城市的不断外延， 5— 10 年之内这里会日趋繁华，成为市区。 五、 买现房客户类型 1、 无闲阶层 这些人是没有时间和精力处理期房在 “长大成房〞过程中层出不穷的问题和纠纷的人。 2、 急茬儿 急着结婚、生子、及父母同住。不用说，他也得寻觅现房。 3、 投资户