房地产（地产开发）2022年2022，破而后立，晓喻新生.pdfVIP

目 录 一、破而后立，后疫情时代楼市重拾正轨 二、晓喻新生，房企探寻多元化破局之路 三、重点关注房企的多元化业务介绍 四、投资建议 五、风险分析 请务必参阅正文之后的重要声明 2 qRtNnPmRwPpMrQpNpMmNpR7N9RaQsQpPoMmNlOrQqRiNnNvM8OmNpRMYmQnQMYnRoM 1.1 政策总览：“房住不炒”主基调不变，央行“双维护”修复市场情绪 2021年楼市调控于因城施策下呈现范围广、维度多、频次高等特征。 保障性住房及REITs关注度提升， “三稳”长效机制践行下边际改善孕育新生。 2021H1宅地 “两集中”影响房企投资、推盘节奏，H2土拍规则的优化或一定程度提升房企利润空间， 但自身造血能力及产品溢价才是房企立身根本。 图1 ：22城第一、二批集中供地土拍规则 资料来源：根据各地政府文件等整理，光大证券研究所 注：数据截至2021-9-30 ，或因统计口径不同出现偏差；纵坐标为调控类型个数，不等同于调控次数。 请务必参阅正文之后的重要声明 3 1.2 需求侧流动性：边际宽松信号释放，8月单月居民信贷现改善迹象 7月降准提升银行整体可贷资金规模，利于商业银行完成房地产贷款集中度管理指标，继续对刚需和 首套的房屋按揭贷款进行支持。 9月24 日央行定调房地产 “双维护”，四季度行业流动性将得到修复，居民按揭贷款边际回暖。 按揭利率：房贷利率高位，2-4个月有望触顶回落。 图2 ：居民/企业部门新增人民币贷款单月值 图3 ：居民/企业部门新增人民币贷款累计值 资料来源：Wind ，光大证券研究所 资料来源：Wind ，光大证券研究所 请务必参阅正文之后的重要声明 1.3 供给侧流动性：传统融资渠道持续收紧，非标融资延续压降态势 境内外债券：传统融资渠道缩量明显，2021H2债务到期规模收缩。 房地产信托：非标融资延续压降态势。 图4 ：房企单季境内发债、海外发债及到期金额 图5 ：房地产集合信托单月成立规模及同比增速 资料来源：Wind ，光大证券研究所；单位：亿元 资料来源：Wind ，光大证券研究所 请务必参阅正文之后的重要声明 5 1.4 三道红线：稳健经营为房企重心，行业整体金融风险可控 财务指标的动态测评有效暴露部分 表1 ：2021H1 40家房企三条红线指标情况 房企风险，倒逼激进房企由高速扩 2021年中期40家房企三条红线指标情况 张转向保障现金流安全。 指标 剔除预收款项的 净负债率 现金短债比（宽口径）现金短债比（窄口径） 资产负债率 40家平均值 71.65% 69.13% 1.83 0.98 40家中位数 71.27% 65.98% 1.58